Delitev stvari v solastnini

V predmetnem prispevku vam bom skušal približati delitev solastnine, ki je eden od tipičnih lastninsko pravnih položajev s katerim se večina ljudi srečuje največ v povezavi z nepremičninami. Sama vsebina prispevka bo predstavljena s teorijo in praktičnimi primeri s katerimi se želi bralcu približati razumevanje. Pri tem pa opozarjam, da gre za šolske primere katerih namen je zgolj lažje razumevanje in ne posploševanje idealnih situacij, ki so predstavljene. Življenjske situacije so si različne, zato sodišča vedno presojajo vse okoliščine konkretnega primera, ki pa se jih v naprej nikoli ne da absolutno zajeti.

SOLASTNINA IN NJENA DELITEV

Solastnina je eden od tipičnih lastninskih položajev. Pomeni pa, da imata dve ali več oseb določen solastninski delež na celotni stvari, ki v sorazmerju s celoto predstavlja njegov idealni delež in je izražen v procentu oziroma ulomku. Solastnina nujno pomeni skupnost dveh ali več oseb kar v povezavi s tem odpira tudi vprašanja skupnega dogovarjanja glede upravljanja s stvarjo v solastnini. Pri solastnini namreč ni razdeljena stvar, ampak lastninska pravica. Navedeno nujno pomeni tudi sobivanje, zato je stvar v solastnini mogoče tudi (raz)deliti. Delitev se lahko opravi sporazumno, če sporazum ni mogoč pa pred sodiščem v nepravdnem postopku.

Delitev je vedno mogoče zahtevati, razen v neprimernem času. Neprimeren čas bi lahko bil, čas hude nevarne katastrofe in odprave njenih posledic ali pa okoliščine, ki se nanašajo na enega od solastnikov, npr. daljša odsotnost, gospodarske potrebe ali hujša bolezen. Vsi razlogi, ki opravičujejo, da se delitev ne zahteva, pa morajo biti začasne in prehodne narave. Pri tem lahko navedemo, da recimo obstoj trajne invalidnosti ni razlog, ki bi opravičeval standard neprimernega časa delitve, bo pa tak solastnik lahko izkazoval recimo močnejši – upravičen interes do stvari v primeru sodne delitve, kot bo predstavljeno spodaj.

SPORAZUMNA DELITEV

Sporazumna delitev stvari v solastnini je vedno mogoča, ko se o delitvi in njenem načinu dogovorijo vsi solastniki. Za sporazum o delitvi, ni predpisana posebna oblika, razen v primeru, ko je predmet solastnine nepremičnina, je predpisana pisna oblika pogodbe o delitvi solastnine. Pri delitvi solastnine na nepremičnini je pogoj, da pisna pogodba vsebuje tudi zemljiškoknjižna dovolila za posamezne solastniške deleže na nepremičnini, ki so predmet delitve. Na slednjih morajo biti podpisi posameznih solastnikov (tistih, ki prenašajo solastniški delež na nepremičnini) notarsko overjeni.

Solastniki se s pisno pogodbo, ”ljudsko” imenovano tudi pogodbo o razdružitvi solastnine, dogovorijo, na kakšen način si bodo stvar v solastnini razdelili. Možni so različni dogovori, npr. da se izvede parcelacija nepremičnine in se solastniki dogovorijo kdo bo prevzel posamezno novo nastalo nepremičnino. Če nepremičnina dopušča oblikovanje etažne lastnine je dovoljeno opraviti delitev solastnine tudi z ureditvijo etažne lastnine. Če stvar recimo ni deljiva, se lahko solastniki sporazumejo, da jo prodajo in si kupnino razdelijo sorazmerno z velikostjo njihovih solastninskih deležev, ali pa, da eden od solastnikov pridobi vse solastniške deleže ostalih solastnikov.

SODNA DELITEV

Sodna delitev se opravi v nepravdnem postopku, ki se predlaga pred okrajnim sodiščem na območju katerega nepremičnina leži. Slednja pride v poštev zlasti tedaj, ko sporazum o delitvi med vsemi solastniki ni bil mogoč. Predlaga jo lahko katerikoli izmed solastnikov. Za sodno delitev v nepravdnem postopku ne sme obstajati nesoglasje glede predmeta delitve in glede velikosti solastniških deležev, saj za ta vprašanja nepravdno sodišče ni pristojno in bo solastnike napotilo na pravdo. Napotitev na pravdo pomeni, da mora solastnik, ki bo s sklepom nepravdnega sodišča napoten na pravdo, začeti nov sodni postopek (vložitev tožbe), da se razreši spor glede predmeta oziroma velikosti solastniškega deleža. Šele po pravnomočnosti izdane sodbe v takem postopku je možno opraviti delitev v nepravdnem postopku.

Sodišče si v primeru sodne delitve primarno prizadeva opraviti fizično delitev v naravi. Če se solastniki ne morejo sporazumeti, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Upravičen interes je pravni standard, ki pa je odvisen od primera do primera. Sodišče bo tako upoštevalo predvsem namen stvari na eni strani, ter dejanske okoliščine in lastnosti solastnikov na drugi strani. To so recimo poklicna dejavnost, usposobljenost za uporabo določene stvari, lastništvo sosednjih nepremičnin, stanovanjske razmere, osebne potrebe in interese posameznega solastnika.

Primer: če sta predmet delitve mizarska delavnica in vikend v Prekmurju, bo tisti, ki je mizar v Beltincih bolj upravičen do mizarske delavnice, do katere predpostavljamo, da bo imel tudi večji interes, kot pa nekdo, ki je pismonoša v Kopru. Enako kot predstavljeno že uvodoma, bo trajni invalid, ki je gibalno oviran lahko izkazoval upravičen interes do stanovanja v pritličju, kjer že sicer biva, kot pa do mansarde v šestem nadstropju do katere vodijo stopnice in ne dvigalo. 

Fizična delitev stvari v naravi je mogoča tudi z izplačilom razlike v vrednosti, tako da tisti, ki je dobil več kot znaša njegov solastniški delež plača tistemu, ki je prejel manj kolikor znaša njegov solastniški delež. Tak način delitve prav tako ni mogoče določiti, ko tisti, ki prejme več ni sposoben izvesti doplačila tistemu, ki je prejel manj, slednji pa si prav tako želi prejeti stvar, ki je vredna manj. V takem primeru sodišče šteje, da takšna oblika fizične delitve ni mogoča.

Če bi se zaradi fizične delitve znatno zmanjšala vrednost stvari, sodišče odloči o civilni delitvi, da se stvar proda in razdeli kupnina. Vsak od solastnikov pa lahko predlaga, da namesto prodaje pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. V tem primeru, da to predlaga več solastnikov, bo sodišče upoštevalo predvsem dosedanji način rabe in velikost idealnih deležev ter potrebe solastnikov.

Primer: Predmet solastnine je družinska hiša v kateri eden od solastnikov biva, slednja je v lasti dveh solastnikov vsakega do ene polovice, pri čemer jo en solastnik že uporablja v celoti, na podlagi medsebojnega dogovora. V slednjem primeru bi solastnik, ki je sicer solastnik do ene polovice in biva ter uporablja celotno nepremičnino, imel upravičen interes po prevzemu stvari v celoti, saj izvršuje svojo lastninsko pravico v večjem deležu, kot mu gre glede na njegovo polovico.

Sodna delitev pa se lahko s strani sodišča tudi odloži za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev. Standard močnejši interes bi se podobno kot upravičen interes za določeno stvar, kot pojasnjeno zgoraj, razlagal na podoben način. Če ima nekdo upravičen interes do stvari pa je v položaju, ki glede na okoliščine takšen, da opravičuje odlog delitve stvari bi to sodišče upoštevalo. Sodišče vedno tehta interese tistega, ki zahteva delitev ter interese tistega, ki predlaga odlog delitve. V zvezi ekonomskimi razlogi v teoriji in sodni praksi ni soglasja, ali ta razlog predstavlja razlog za odlog delitve. Ekonomski razlog za odlog delitve, pa je lahko pomojem eden od razlogov, ki dodatno utemeljujejo odlog delitve iz sicer primarno drugega razloga.

Primer: Če konkretiziram primer z mizarsko delavnico v Prekmurju. Mizar iz Beltincev nedvomno izkazuje upravičen interes po prevzemu stvari, kateri pa utemeljuje tudi razlog po odlogu delitve, iz razloga, ker trenutno recimo ne razpolaga z zadostnimi finančnimi sredstvi oziroma mu trenutno poslovno okolje ne dopušča pridobiti zadostnega finančnega vzvoda (npr. kredita) za zagotovitev izplačila vrednosti drugega solastnika, ki je predlagal delitev. Takšen položaj bi lahko upravičeval odlog oprave delitve, saj je njegov interes, da se delitev odloži, večji od interesa tistega, ki predlaga delitev.

STROŠKI

Sporazumna ali sodna delitev je zgolj sredstvo za dosego cilja, ki je razdelitev stvari v solastnini in posledično prenehanje solastnine. Naj omenim, da je sodna delitev dražja, saj mora tisti, ki je vložil predlog za delitev solastnine na sodišče zalagati tudi za vse stroške (npr. za cenitev, elaborat, ogled, sodno takso ipd.), ki nastanejo s sodnim postopkom delitve. Šele po končanem postopku se stroški razdelijo v sorazmerju z velikostjo solastninskih deležev. Pri obstoju sporazuma o delitvi pa razen overitve podpisov na zemljiškoknjižnem dovolilu, če je predmet delitve nepremičnina in vložitve zemljiškoknjižnega predloga, za kar se plača sodna taksa, drugih stroškov ni. Sporazum je v večini primerov, ne samo glede delitve stvari v solastnini, cenejši, ampak je na splošno (pre)pogosto zaradi različnih interesov nedosegljiv. Za take primere pa je sodna delitev neizogibna ”rešitev”.

Žiga Cvetko, mag. prav.

Literatura: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2018.