Vlagali ste v tujo nepremičnino, v kateri ne živite več – kaj sedaj?

Pogosto se zgodi, da zakonska ali izvenzakonska partnerja (v nadaljevanju: partnerja) skupaj vlagata v nepremičnino (v nadaljevanju tudi: hiša), ki je v lasti staršev enega partnerja z namenom, da tam živita. Po razhodu pa partner, ki odhaja, želi povrnitev tega, kar je vložil.

Prvo vprašanje s katerim se sooči tisti, ki je vlagal v tujo nepremičnino (v nadaljevanju: vlagatelj), je, od koga lahko zahteva povrnitev vrednosti vlaganj. Odgovor je, da je povrnitev vrednosti vlaganj mogoče zahtevati le od lastnika hiše, torej v tem primeru od staršev nekdanjega partnerja in ne od nekdanjega partnerja.

Drugo vprašanje je, koliko je mogoče zahtevati nazaj. Pri tem velja tudi opozoriti, da bo vlagatelj od lastnika nepremičnine lahko zahteval le polovico, oziroma toliko, kolikor je njegov delež na skupnem premoženju, ki sta ga imela z nekdanjim partnerjem. Sicer pa odgovor na to vprašanje podaja prvi odstavek 48. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), ki določa, da lahko vlagatelj od lastnika zahteva le tisto, za kar je bil lastnik obogaten. To pa pomeni, da je odgovor odvisen od tega ali je hiša zaradi vlaganj več vredna do dejanskih vlaganj oziroma stroškov, ki jih je imel vlagatelj ali pa je hiša vredna manj od tega, kolikor je vlagatelj vložil.

V prvem primeru, torej, ko je hiša več vredna, kot pa so bila vredna vlaganja, bo vlagatelj lahko zahteval svoj delež vlaganj. Če pa je vrednost hiše nižja od skupnih vlaganj, bo vlagatelj lahko zahteval svoj delež od povečane vrednosti hiše, ki predstavlja razliko med vrednostjo hiše pred vlaganji in vrednostjo hiše po vlaganjih (tako tudi Vrhovno sodišče v sklepu z opr. št. II Ips 64/2015 z dne 27. 8. 2015).

Pri uveljavljanju takšnega zahtevka je potrebno paziti tudi na zastaralni rok. Namreč v tretjem odstavku 48. člena SPZ je določeno, da zastaralni roki za zahtevke graditelja tečejo od dneva, ko je graditelj izgubil posest nepremičnine. Na podlagi 346. Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/01, s spremembami) pa v tej zvezi velja 5 letni splošni zastaralni rok. Zahtevek mora vlagatelj vložiti v roku 5 let odkar je izgubil posest nad nepremičnino torej od takrat, ko se je izselil.

Položaj pa bo drugačen, če so se vlagatelj in lastnika nepremičnine dogovorili, da zaradi vlaganj na nepremičnini nastane solastnina. V tem primeru se uporabi drugi odstavek 48. člena SPZ, ki določa, da bo vlagatelj lahko na podlagi takšnega dogovora zahteval izstavitev listine za vpis solastnine v zemljiško knjigo.

Povzeto, tisti, ki se izseli iz tuje hiše, lahko od lastnika nepremičnine v roku 5 let odkar se je izselil, uveljavlja povračilo koristi, ki jih ima lastnik nepremičnine zaradi teh vlaganj, razen, če med lastnikom nepremičnine in vlagateljem obstaja dogovor, da bo zaradi vlaganj nastala solastnina. V takšnem primeru pa lahko vlagatelj zahteva izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo.

Urška Kupec, mag. prav.