Darilna pogodba za kmetijska zemljišča na zavarovanih območjih med ožjimi družinskimi člani

V slovenskem pravnem sistemu je varstvo in upravljanje kmetijskih zemljišč urejeno v Zakonu o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 71/11, s spremembami, v nadaljevanju: »ZKZ«), pri čemer določbe ZKZ, ki se nanašajo na razvrstitev, rabo in obdelovanje, njihov promet in zakup, agrarne operacije in skupne pašnike, zasledujejo cilje (i) ohranjanja in izboljševanja pridelovalnega potenciala ter povečanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane, (ii) trajnostnega ravnanja z rodovitno zemljo in (iii) ohranjanja krajine ter razvoj podeželja. V tem prispevku bomo pretežno pozornost namenili prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami, ki so urejeni v III. poglavju ZKZ, s poudarkom na prometu z nepremičninami na zavarovanih območjih, ki jih lastniki kmetijskih zemljišč nameravajo odsvojiti ožjim družinskim članom z darilno pogodbo.

Krog potencialnih pogodbenih strank darilne pogodbe, katere predmet je odsvojitev kmetijskega zemljišča, je znatno omejen, saj je želel zakonodajalec s tem preprečiti prekomerno drobitev kmetijskih zemljišč, posledično pa je zasledoval v uvodu navedene cilje ZKZ. Skladno z določbo prvega odstavka 17.a člena ZKZ lahko lastnik sklene darilno pogodbo, katere predmet so kmetijska zemljišča, gozdovi ali kmetije le z (i) zakoncem oziroma zunajzakonskim partnerjem, otroci oziroma posvojenci, starši oziroma posvojitelji, brati oziroma sestrami, nečaki oziroma nečakinjami in vnuki oziroma vnukinjami; (ii) zetom, snaho oziroma zunajzakonskim partnerjem otroka ali posvojenca, če so člani iste kmetije; (iii) nosilcem kmetije, ki je nosilec kmetije v skladu z zakonom, ki ureja kmetijstvo, in je pridobil sredstva iz programa razvoja podeželja kot mladi prevzemnik kmetije, če od prevzema kmetije ni minilo več kot pet let in (iv) z lokalno skupnostjo ali državo. Z darilno pogodbo se darovalec zaveže na obdarjenca neodplačno prenesti lastninsko ali drugo pravico ali na drugačen način v breme svojega premoženja obogatiti obdarjenca, obdarjenec pa izjavi, da se s tem strinja (prvi odstavek 533. člena Obligacijskega zakonika, Uradni list RS, št. 97/07, s spremembami, v nadaljevanju: »OZ«). S samo sklenitvijo darilne pogodbe za nepremičnine, ki je sklenjena v pisni obliki in ki ima vse zakonsko določene bistvene sestavine, četudi vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, prenos lastninske pravice iz darovalca na obdarjenca še zdaleč ni realiziran. Prvi odstavek 38. člena Zakona o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, s spremembami, v nadaljevanju: »ZZK-1«) določa, da če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina (v nadaljnjem besedilu: potrdilo o namenski rabi zemljišča). Potrdilo o namenski rabi lahko stranka pridobi na občini, v kateri leži nepremičnina, ki je predmet darilne pogodbe, in sicer na način, da izpolni enostavno vlogo za izdajo potrdila o namenski rabi in hkrati plača odmerjeno višino sodne takse. Ker gre v našem primeru za odsvojitev kmetijskega zemljišča, je še posebej relevantna določba drugega odstavka 38. člena ZZK-1, ki določa, da v primeru, če je bilo zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno v zvezi s pravnim poslom, za katerega je po zakonu, ki ureja promet tiste vrste nepremičnin, med katere glede na namen rabe, naveden v potrdilu o namenski rabi zemljišča, spada nepremičnina, na katero se nanaša zemljiškoknjižno dovolilo, potrebno pridobiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa oziroma potrdilo pristojnega organa, takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna; mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo tudi navedeno soglasje, odobritev oziroma potrdilo.

Zaradi posebnega režima varstva kmetijskih zemljišč prvi odstavek 19. člena ZKZ določa, da pravni posel v upravnem postopku predhodno odobri upravna enota, pri čemer takšna odobritev (med drugim) ni potrebna, če gre za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije na podlagi darilne pogodbe iz 17.a člena ZKZ. Kljub temu pa mora o tako sklenjeni darilni pogodbi krajevno pristojna upravna enota – tj. tista upravna enota, v kateri leži kmetijsko zemljišče –, izdati odločbo, da odobritev pravnega posla ni potrebna. Če pa obenem še predpostavimo, da kmetijsko zemljišče, ki je predmet takšne darilne pogodbe, leži na zavarovanem območju (npr. Triglavski narodni park, Krajinski park Ljubljansko barje), je na podlagi prvega odstavka 86. člena Zakona o ohranjanju narave (Uradni list RS, št. 96/04, s spremembami, v nadaljevanju: »ZON«) pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli na nepremičninah na zavarovanih območjih možna le s soglasjem upravne enote, pa še to le ob predpostavki, da pridobitelj nepremičnine po darilni pogodbi predhodno podpiše izjavo, da soglaša z varstvenimi režimi in razvojnimi usmeritvami na zavarovanem območju. Izkaže se torej, da je za odsvojitev kmetijskega zemljišča z darilno pogodbo na podlagi 17.a člena ZKZ, ki leži na zavarovanih območjih, predhodno od upravne enote potrebno pridobiti s klavzulo pravnomočnosti žigosani odločbi, in sicer, (i) odločbo krajevno pristojne upravne enote, da odobritev pravnega posla – darilne pogodbe ni potrebna in (ii) odločbo krajevno pristojne upravne enote, da soglaša s pridobitvijo lastninske pravice z darilno pogodbo na podlagi 17.a člena ZKZ na nepremičninah na zavarovanih območjih. Takšni odločbi morata biti v našem primeru, skladno z drugim odstavkom 38. člena ZZK-1, priloženi k zemljiškoknjižnem dovolilu oz. k darilni pogodbi, saj v nasprotnem primeru overitev podpisa darovalca na darilni pogodbi ni mogoča. Brez overjenega podpisa darovalca na darilni pogodbi pa tudi ni mogoče vložiti zemljiškoknjižnega predloga za vpis sprememb lastninske pravice na kmetijskem zemljišču.

Seveda pa je pri vsaki nepremičninski transakciji pred notarsko overitvijo podpisa odsvojitelja, v konkretnem primeru darovalca, potrebno posebno pozornost nameniti davčnemu vidiku, saj že prvi odstavek 37. člena ZZK-1 določa, da mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega davčnega organa o plačilu tega davka oziroma davkov, če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice in je oseba, ki izstavlja zemljiškoknjižno dovolilo, v zvezi s pravnim poslom, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, zavezana za plačilo davka na promet nepremičnin oziroma drugega davka, razen davka na dodano vrednost. Ker gre v našem primeru za darilno pogodbo med družinskimi člani, transakcija ne bo imela davčnih implikacij z vidika davka na promet nepremičnin, saj gre za odplačno odsvojitev. Kljub vsemu pa mora davčni zavezanec, ki prejme v dar premoženje, od katerega se plača davek, prejem darila napovedati v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti pri davčnem uradu, kjer je vpisan v davčni register. Povedano drugače: obdarjenec bo v našem primeru moral v roku 15 dni od sklenitve darilne pogodbe pri davčnem uradu vložiti napoved za odmero davka od prejetega darila. Pristojni davčni urad bo nato skladno z vloženo napovedjo izdal odločbo o odmeri davka na dediščine in darila, pri čemer bo v primeru, da je obdarjenec izenačen z dediči prvega dednega reda (darovalčevi otroci in njegov zakonec) ugotovil, da je darilo oproščeno davka na dediščine in darila na podlagi 1. točke prvega odstavka 9. člena Zakona o davku na dediščine in darila (Uradni list RS, št. 117/06, s spremembami, v nadaljevanju: »ZDDD«). Ob tem je potrebno opozoriti še na določbo drugega odstavka 9. člena ZDDD, ki z zavezanci prvega dednega reda izenačuje še zeta, snaho, pastorka in dediče ali obdarjence, ki so živeli z zapustnikom ali darovalcem v registrirani istospolni partnerski skupnosti.

Na podlagi vsega zgoraj navedenega lahko zaključimo, da čeprav gre za odsvojitev kmetijskega zemljišča na varovanem območju z razmeroma enostavno darilno pogodbo med ožjimi družinskimi člani, moramo biti pri sklenitvi darilne pogodbe, v izogib neljubim zapletom v zvezi z notarsko overitvijo in vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga za vpis spremembe lastninske pravice v zemljiško knjigo, še posebej previdni. Kolikor pa bi že uspeli z zemljiškoknjižno realizacijo darilne pogodbe za kmetijsko zemljišče na zavarovanem območju brez predhodne pridobitve zgoraj navedenih odločb upravne enote, pa bi bil takšen zemljiškoknjižni vpis absolutno ničen. O uveljavljanju ničnosti v tovrstnih primerih pa vas bomo obvestili v morebitnih prihodnjih prispevkih.

Miha Biderman, univ. dipl. prav.