»Izselitev« motečega soseda in prodaja njegovega stanovanja

V predmetnem članku bo na kratek, razumljiv in posplošen način predstavljena ureditev, ki ureja situacijo, ko etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini (nanašajoč se na npr. večstanovanjski blok), grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna.

Eno temeljnih pravilih sosedskega prava je opredeljeno v 73. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), ki določa, da morajo zaradi sosedstva ali prostorske povezanosti nepremičnin, lastniki teh nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati tako, da se medsebojno ne vznemirjajo in da si ne povzročajo škode.

Skrajni ukrep v primeru grobih kršitev temeljnih pravil sosedskega sožitja, predstavlja izključitvena tožba.

1. ZA KAJ GRE PRI IZKLJUČITVENI TOŽBI IN KAKŠEN JE POSTOPEK?

Iz prvega odstavka 123. člena SPZ izhaja, da lahko v zgoraj opisanem primeru, ko etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna, etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se kršilec opomni.

Nadalje drugi odstavek določa, da če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo njegovega posameznega dela. V tretjem odstavku tega člena pa je navedeno, da se sodba o izključitvi izvrši s prodajo posameznega dela v etažni lastnini po pravilih, ki urejajo izvršbo na nepremičnine.

Omeniti velja, da je izključitvena tožba urejena tudi v 52. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) kot specialnem predpisu, ki uvaja dodatno možnost vložitve takšne tožbe v primeru grobe kršitve hišnega reda, sicer pa napotuje na uporabo SPZ, v katerem so v že izpostavljenem 123. členu urejeni elementi in pogoji za vložitev takšne tožbe.[1]

Prerez izpostavljenjega pokaže, da morata biti iz vsebinskega vidika za takšno postopanje izpolnjena dva pogoja:

• groba kršitev temeljnih pravil sosedskega sožitja ali dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih. V osnovi gre za pravni standard, ki ga zapolnjuje sodna praksa od primera do primera, ob tem pa velja izpostaviti npr. 2. odstavek 52. člena SZ-1, ki določa, da se grobo kršitev, zaradi katere je mogoče vloćiti izključitveno tožbo, lahko določi v hišnem redu.
• da je skupnost sobivanje s kršiteljem nevzdržna. Ob tem gre navesti, da je pojem »nevzdržnosti« potrebno presojati za vsak primer drugače ter da ima slednji t.i. časovni kriterij, kjer gre pogosto za ponavljajoče se kršitve oz. dolgotrajnost.[2] Iz obrazložitve sodne odločbe VSC sodba in sklep Cp 672/2012 gre razbrati stališče, da primarni cilj izključitvene tožbe ni v tem, da se preprečijo bodoče motnje – le-te se lahko preprečijo tudi s sprotno izterjavo dolgovanih zneskov. Namen tožbe je v tem, da se preprečijo grobe kršitve sosedskega sožitja zaradi katerih je življenje v bloku nevzdržno. Nevzdržnost pa pomeni najhujšo obliko (ko ni več mogoče zdržati).

2. DOLOČENI PRIMERI IZ SODNE PRAKSE:

V nadaljevanju so izpostavljena jedra posameznih sodnih odločb, iz katerih gre med drugim razbrati, da mora biti opomin domnevnemu kršilcu ustrezno obrazložen, na način, da mu je lahko omogočena možnost, da vsebinsko ugovarja očitanim kršitvam ter da se vzpostavi dejanska možnost etažnega lastnika, da kršitev odpravi. Opomin torej ne sme biti vsebinsko prazen ter zgolj »procesna« predpostavka pred vložitvijo morebitne tožbe.

Odločba VSC sodba in sklep Cp 672/2012:

»Namen izključitvene tožbe je v tem, da se sankcionirajo grobe kršitve sosedskega sožitja, zaradi katerih je življenje v bloku nevzdržno. Zato je ocena sodišča prve stopnje in zaključek, da kršitev (neplačevanje skupnih stroškov) sicer pomeni moteč faktor za ostale etažne lastnike, ne dosega pa stopnje nevzdržnosti, pravilna.«

Odločba VSL sodba IV Cp 4363/20

»Tožeča stranka toženca ni ustrezno opominjala. Tožeča stranka ni predložila nobenih dokazov, iz katerih bi izhajalo, da je bil opomin ustrezno obrazložen, kar pomeni, da so bili v njem navedeni razlogi, zaradi katerih naj bi toženec grobo kršil temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih. Le na takšen način bi bilo tožencu omogočeno, da vsebinsko ugovarja očitanim kršitvam.«

Odločba VSL sodba II Cp 2307/2014

»Etažna lastnica ni bila sposobna razumeti pred izključitveno tožbo prejetega opozorila o kršitvah temeljnih pravil sosedskega sožitja, zato ji ni bilo omogočeno, da bi se na ta poziv odzvala in kršitev odpravila. Pogojev za njeno izključitev iz večstanovanjske stavbe zato ni. Dejstvo, da ji v tistem obdobju poslovna sposobnost še ni bila odvzeta, ni odločilno, kajti pogoj za izključitev je dejanska možnost etažnega lastnika, da kršitev odpravi.«

VSC sklep Cp 691/2006

»Če tožeča stranka zahteva izključitev tožene stranke kot etažnega lastnika in prodajo njegovega stanovanja, je takšen tožbeni zahtevek v skladu z II. odstavkom 12. člena SPZ, ki uzakonja pravico etažnih lastnikov pod določenimi pogoji vložiti izključitveno tožbo.«

3. SKLEPNO

V primeru izpolnjenosti zgoraj opisanih meritornih predpostavk, gre skleniti, da je postopek z izključitveno tožbo sledeč:

– kršilca se opomni z obrazloženim opominom, da je kršitelju omogočena možnost, da vsebinsko ugovarja očitanim kršitvam ter da se vzpostavi dejanska možnost etažnega lastnika, da kršitev odpravi (etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se kršilec opomni);

– če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, sprejmejo etažni lastniki sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo njegovega posameznega dela, ki jo v imenu etažnih lastnikov vloži upravnik – 118. člen SPZ.

Izključitvena tožba predstavlja skrajni ukrep, pri čemer je vsekakor smotrno takšne situacije predhodno reševati z milejšimi oz. alternativnimi ukrepi, kot npr. negatorne tožbe, tožbe sosedskega prava, itd. ^[3] V tej zvezi vas vabimo, da si preberete tudi članek z naslovom »Koliko sosedovih dejanj sem še dolžan trpeti?«, dostopen na naslednji povezavi: https://www.delo.si/mnenja/blogi/pravo-za-vse-koliko-sosedovih-dejanj-sem-se-dolzan-trpeti.html.

Vsebina tožbenega petita ter ostale podrobnosti v zvezi z izključitveno tožbo za namene tega članka niso bistvene (zato se do njih ne opredeljujemo), vsekakor pa je priporočljivo, da se v takšnih in podobnih primerih (pred morebitnim ukrepanjem), obrnete na ustrezne pravne strokovnjake, z namenom, da se presodijo različne možnosti ter izbere optimalna pot.

Miha Senica, univ.dipl.prav.

[1] Prim. z VSC sklep Cp 691/2006.

[2] Prim. z M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 357.

[3] V. Rijavec, v: Miha Juhart in soavtorji, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Gospodarski vestnik, Založba, Ljubljana 2004, str. 589.