KATERE PRAVICE IN OBVEZNOSTI IMAM KOT NAJEMNIK STANOVANJA?

S trenutkom sklenitve pogodbe o najemu med najemodajalcem in najemnikom, stranki prevzameta določene pravice in obveznosti. Kot pogodbena stranka najemne pogodbe lahko na eni strani nastopa lastnik ali najemnik (tisti najemnik, ki daje lastnikovo stanovanje naprej v najem), na drugi strani pa najemnik (tisti, ki najema stanovanje od lastnika stanovanja) ali podnajemnik (tisti, ki najema stanovanje od najemnika stanovanja). Lastnik stanovanja lahko odda stanovanje ali njegov del v najem tako, da sklene najemno pogodbo. Poleg tega lahko tudi najemnik s sklenitvijo podnajemne pogodbe[1] ob soglasju lastnika, za določen čas in skladno z zakonom odda del stanovanja v najem podnajemniku.[2]

1. Obveznosti lastnika stanovanja

Pravice in obveznosti, ki jih prevzameta stranki s sklenitvijo pogodbe o najemu stanovanja, podrobneje ureja VI.5 in VI.6 poglavje v Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju: SZ-1). Kot temeljne obveznosti lastnika stanovanja se v 92. členu SZ-1 navaja izročitev stanovanje kot predmeta najema po najemni pogodbi v takšnem stanju, ki bo najemniku stanovanja omogočalo normalno uporabo stanovanja, upoštevajoč veljavne normative in standarde.

Lastnik mora vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski ali večstanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema, kar natančneje določa pravilnik, na katerega sicer napotuje 125. člen SZ-1, in odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju. To pomeni, da bo lastnik stanovanja odgovarjal za vse stvarne napake v stanovanju (okvare vodovodnih in ostalih cevi, okvare povezane z opremo v stanovanju, vlago v stanovanju, ipd.), razen če bo razlog za njihov nastanek ravnanje oziroma opustitev na strani najemnika. Za natančnejši pregled posameznih obveznosti lastnika je pomemben Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj[3], na uporabo katarega napotujeta 94. in 125. člen SZ-1. Pravilnik v eni izmed svojih prilog[4] opredeljuje elemente s potrebnim vzdrževanjem za normalno dobo trajanja tega elementa oziroma gradbena in zaključna dela ter instalacije, ter hkrati odloča, kdo odgovarja za njihovo vzdrževanje, popravilo, in obnavljanje.

Najemnik (velja za najemnike vseh vrst stanovanj) mora biti še posebej pozoren na III. stolpec tega pravilnika, saj mora navedena dela opraviti lastnik stanovanja (npr. popravilo poškodovanega dela balkona, popravilo strehe, redno vzdrževanje in čiščenje žlebov, odtočnih cevi, vzdrževanje in popravki na fasadi, ključavničarska dela, instalacije znotraj stavbe, dela povezana s centralnim ogrevanjem, zagotavljanje gasilnih aparatov in sredstev za skupinsko zaščiti ob naravnih in drugih nesrečah, kot jih določajo predpisi, ipd.), medtem ko mora najemnik neprofitnega stanovanja opraviti le manjši del vzdrževanja, določen v VII. stolpcu razpredelnice (npr. redno čiščenje balkonske ograje, redno čiščenje lahkih sten različnih vrst, redno čiščenje notranjega stopnišča in zunanjih stopnic). Priloga izrecno določa, da opravljanje teh del odpade na najemnike neprofitnega stanovanja. Tako je mogoče skleniti, da najemniki drugih vrst stanovanj (tržna najemna stanovanja, službena najemna stanovanja, namenska najemna stanovanja) ne opravljajo teh vzdrževalnih del v stanovanju, razen če se drugače seveda dogovorijo z lastnikom stanovanja. Takšno stališče zavzema tudi Ministrstvo za okolje in prostor.[5]

Kadar se najemniki neprofitnih stanovanj dogovorijo z upravnikom in lastnikom, da bodo sklenili pogodbo o čiščenju skupnih površin z zunanjim izvajalcem, to pomeni, da v primeru neočiščenih in nevarnih skupnih površin v različnih in spreminjajočih vremenskih razmerah upravniku in lastniku ne bodo mogli očitati neskrbnosti in zahtevati zagotovitve dodatnega čiščenja površin.[6] V primeru neprofitnih stanovanj se stroške vzdrževanja stavbe in stanovanja deloma krije z neprofitno najemnino.[7] Preostali del teh stroškov krije lastnik stanovanja, če le-ti ne bremenijo najemnika neprofitnega stanovanja po VII. stolpcu zgornjega pravilnika.[8]

V primeru kršitve zgornjih obveznosti, zaradi česar se najemniku onemogoča normalna uporaba stanovanja, ima slednji pravico, da na stanovanjsko inšpekcijo naslovi predlog za odredbo del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov. Če se ugotovi lastnikovo kršitev obveznosti, se mu bo z odločbo naložilo izvedbo potrebnih del. V primeru, da lastnik ne bo izvedel v določenem roku naloženih del, lahko najemnik sam opravi potrebna dela na stroške lastnika.[9]

Najemnik ima nastale stroške potrebnih del, ki jih je moral opraviti namesto lastnika in na njegove stroške, pravico pobotati s terjatvami lastnika iz naslova najemnine. Prav tako ima hkrati pravico pobotati nastale obresti po 2. odstavku 93. člena SZ-1. Kadar pa bo lastnik nasprotoval samostojnemu popravilu oziroma pobotanju nastalih stroškov, bo lahko najemnik od njega zahteval, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje.[10] Ob tem pa ima najemnik po 102. členu SZ-1 tudi možnost odpovedi najemne pogodbe, ne da bi moral za to navesti razloge. Najemnik mora o tem pisno obvestiti lastnika stanovanja s šestdesetdnevnim odpovednim rokom. Pogosto se pojavlja tudi vprašanje varščine, pri kateri gre za obliko zadržanih denarnih sredstev, ki predstavljajo varstvo za lastnika, saj se lahko tako ob morebitni kršitvi pogodbenih obveznosti poplača iz zneska, ki ga ima pri sebi. V primeru, ko ne pride do kršitve pogodbenih obveznosti s strani najemnika, ima najemnik pri prenehanju pogodbenega razmerja med njim in lastnikom pravico do povrnitve celotnega denarnega zneska varščine, ki jo je predhodno dal lastniku.[11]

Ker je lastnikova obveznost, da zagotovi normalno rabo stanovanja in s tem npr. tudi možnost ogrevanja, ko je to potrebno, lahko najemnik od njega upravičeno zahteva popravilo in odpravo morebitnih težav v napeljavi in ogrevanje v hladnejših mesecih. Kljub temu pa najemnik po ustaljeni sodni praksi ne more zahtevati od lastnika, da se mu zagotovi točno določen način ogrevanja stanovanja zaradi povišanih stroškov ogrevanja in njegovega slabšega ekonomskega položaja (ne glede na to, da je živel v neogrevanem stanovanju), če bi bil takšen način ogrevanja nevaren za zdravje najemnika, kakor tudi za zdravje drugih stanovalcev.[12]

2. Pravice in obveznosti najemnika stanovanja

Na eni strani pravice najemnika stanovanja in na drugi strani obveznosti lastnika stanovanja so medsebojno tesno povezane. Najemnik ima tako pravico uporabe in izvajanja posesti nad stanovanjem, pravico do oprave prej omenjenega neodložljivega popravila v stanovanju, pravico do povrnitve škode zaradi zgornje kršitve lastnika stanovanja, pravico do vračila previsoko zaračunane najemnine in sorazmernega zmanjšanja najemnine v primeru, ko najemnik zaradi zgornje kršitve oziroma opustitve dolžne skrbnosti lastnika ni mogel uporabljati stanovanja.[13]

K zgoraj že predstavljenim dovoljenim posegom najemnika v stanovanje gre dodati tudi to, da se šteje, da ima najemnik v določenih primerih soglasje lastnika, katerega pa lastnik ne more odreči. Gre za primere posega v stanovanje v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami in je v osebnem interesu najemnika, kadar stroške nosi najemnik, kadar izvedba posega oziroma sprememba ne bo ogrožala interesa lastnika stanovanja in ostalih lastnikov v stavbi ter kadar se z izvedbo posega in posledično z nastalo spremembo ne bo poškodovalo skupnih delov večstanovanjske stavbe in zunanjega izgleda stavbe. Vsi našteti pogoji morajo biti izpolnjeni hkrati oziroma v konkretni situaciji.[14] Četudi najemnik opravi zgornje posege brez soglasja najemnika, lahko sodišče na zahtevo najemnika nadomesti lastnikovo soglasje v kasnejšem nepravdnem postopku.[15]

Pri poseganju najemnika v samo stanovanje je potrebno obravnavati vsaki konkretni primer posebej. Najemnik ima pravico, da opravi neodložljivo popravilo v stanovanju za to, da se zavaruje življenje, zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred morebitno večjo škodo (npr. popravilo vodovodne napeljave, popravilo pip in drugih odtokov v stanovanju, popravilo električne napeljave, potrebna popravila in ukrepi za odstranjevanje vlažnih madežev in vlage v stanovanju, ipd.). Te posege lahko opravi brez predhodnega soglasja lastnika stanovanja in brez odločbe stanovanjske inšpekcije.[16] Po opravljenem popravilu lahko najemnik zahteva povračilo nastalih stroškov. Kadar pa gre za posege, ki jih je mogoče prepoznati zgolj kot izboljšave prostora (npr. beljenje oken, barvanje oken, pleskanje zidov, spreminjanje in odstranitve zidov), pa jih najemnik po 1. odstavku 96. člena SZ-1 brez predhodnega pisnega soglasja najemnika ne sme opraviti sam, razen če je v pogodbi dogovorjeno drugače.[17] Najemnik lahko po 98. členu SZ-1 ob izselitvi iz stanovanja zahteva povrnitev neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, razen v primeru drugačnega izrecnega dogovora.

Najemnik mora dopustiti lastniku vstop v stanovanje z namenom izvedbe del izboljšanja stanovanja[18] in dela z namenom zmanjšanja porabe vode in energije.[19] Najemnik pa izjemoma ni dolžan dopustiti takšnega vstopa, če bi upoštevajoč obseg del, trajanje del, posledice opravljenih del, to pomenilo posledično povišano najemnino ter presegalo upravičeno korist lastnika, drugih lastnikov in drugih najemnikov v stavbi. Najemnika se v tem primeru varuje tako, da mora lastnik zgornja dela opraviti v najkrajšem možnem času in z najmanjšimi možnimi motnjami, hkrati tudi pravočasno obvestiti najemnika o načrtovanih posegih in zagotoviti nadomestne prostore na stroške lastnika, če je zaradi narave posegov potrebna začasna preselitev najemnika.[20]

Tudi obveznosti najemnika so v SZ-1 naštete, in sicer gre za:

• uporabo stanovanja skladno z najemno pogodbo,
• odgovornost za nastalo škodo kot posledico malomarne oziroma nepravilne rabe stanovanja, – obveščanje lastnika o napakah, katerih odprava spada v njegovo domeno,
• plačevanje najemnine in stroškov po najemni pogodbi,
• vzdrževanje stanovanja po normativih iz pravilnika po 125. členu SZ-1,
• predlaganje aneksa k sklenjeni najemni pogodbi v primeru spremembe števila uporabnikov stanovanja,
• obveščanje lastnika o morebitni drugi osebi, ki bi poleg najemnika uporabljala stanovanje več kot šestdeset dni v časovnem obdobju treh mesecev in ni navedena v najemni pogodbi.[21]

Kršitev zgornje obveznosti, ki določa obveščanje lastnika o morebitni drugi osebi, ki bi poleg najemnika uporabljala stanovanje več kot šestdeset dni v časovnem obdobju treh mesecev in ni navedena v najemni pogodbi, ter odsotnost soglasja lastnika, je lahko razlog za odpoved najemne pogodbe s strani lastnika iz krivdnega razloga, ki je na strani najemnika. Obiskovanje najemnika ni prepovedano, vendar mora le-ta skladno s svojo obveznostjo pridobiti soglasje lastnika (v primeru zgornjih daljših obiskov), poleg tega pa tudi najemnik s povzročitelji solidarno odgovarja za nastalo škodo, ki so jo povzročile osebe, povabljene oziroma pozvane v stanovanjsko stavbo z njegove strani.[22] Solidarna odgovornost pomeni, da bo lastnik za povrnitev celotnih stroškov odprave nastale škode lahko terjal kogarkoli od navedenih, najlažje pa seveda od najemnika stanovanja.

V zvezi s stroški stanovanja, ki jih plačuje najemnik, pa iz sprejete sodne prakse izhaja, da jih mora plačevati najemnik tudi takrat, ko je kljub prenehanju pogodbe o najemu stanovanja oziroma prenehanju pravnega naslova najema nadaljeval z uporabo stanovanja.[23] Kadar ni z najemno pogodbo določeno drugače, je najemnik tisti, ki je dolžan plačevati stroške iz naslova obratovanja večstanovanje stavbe, lastnik pa je na drugi strani dolžan plačevati vse ostale stroške (tj. stroške investicijskega vzdrževanja, ki zajemajo vzdrževalna dela na skupnih delih in napravah, in rezervni sklad).[24] Med obratovalne stroške, katere je dolžan plačati najemnik, se uvršča tudi strošek rednega kontrolnega pregleda toplotne postaje in kotlovnice.[25] Seveda je mogoče zgornje obveznosti v najemni pogodbi dogovoriti tudi drugače, zato mora biti najemnik na slednja določila pri sklenitvi najemne pogodbe še posebej pozoren.

Prav tako mora najemnik lastniku ali njegovemu pooblaščencu izjemoma dopustiti vstop v stanovanje, vendar ne več kot dvakrat letno. To mora dopustiti z namenom preverjanja pravilne rabe stanovanja.[26] Upoštevajoč navedeno je v sodni praksi izoblikovano stališče, po katerem lastnik nima pravice vstopa v stanovanje, da bi opravil meritve, razen če izkaže, da bo opravil dela za izboljšanje stanovanja. Vstop lastnika v stanovanje več kot dvakrat letno pa mora mora najemnik dopustiti zato, da omogoči lastniku izpolnitev njegovih dolžnosti po 92. členu SZ-1.[27] Upoštevajoč navedeno, lastnik ne sme vstopati v najemnikovo stanovanje brez utemeljenega razloga in ne več kot dvakrat letno iz razloga prevarjanja pravilne rabe stanovanja, razen kadar gre za vzdrževanje stanovanja v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema.

Kadar najemnik sklene pogodbo o najemu stanovanja za določen čas in želi podaljšati trajanje najema, mora za to vsaj trideset dni pred potekom najema v obliki aneksa k pogodbi pridobiti soglasje lastnika. V nasprotnem primeru mora najemnik iz stanovanja izprazniti stvari in osebe.[28] Tako 95. člen SZ-1 predstavlja specialno določilo, ki izključuje določilo 615. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). To pomeni, da se v primeru sklenjene pogodbe o najemu stanovanja na bo mogoče sklicevati na 615. člen OZ, ki določa, da je pod enakimi pogoji sklenjena nova zakupna pogodba za nedoločen čas, če zakupnik še vedno uporablja stvar po poteku časa, za katerega  je bila sklenjena zakupna pogodba.[29]

Jan Dolenc, mag. prav.

[1] ZS-1 v 101. členu izrecno določa, da se določbe 94. do 112. člena tega zakona smiselno uporabljajo tudi za urejanje podnajemnih razmerij, če ni posebej določeno drugače.

[2] 84. člen SZ-1.

[3] Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 20/04 in 18/11).

[4] Glej Prilogo 1 iz 9. člena tega pravilnika.

[5] Vlahek Ana, Vzdrževanje najemnega stanovanja, Pravna praksa, št. 23, 2007, str. 19-20.

[6] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št.: I Cp 1336/2014 z dne 3. 9. 2014.

[7] Višino deleža se določi ob upoštevanju Uredbe o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin.

[8] Vlahek Ana, Vzdrževanje najemnega stanovanja, Pravna praksa, št. 23, 2007, str. 19-20.

[9] 93. člen SZ-1.

[10] Pojem primernega stanovanja je opredeljen v 10. členu SZ-1, po katerem gre za stanovanje v eno ali večstanovanjski stavbi, zgrajeni v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, ter za katero je bilo ob upoštevanju predpisov o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Nadalje se zahteva, da ima primerno stanovanje ločen spalni in bivalni del, kar se izrecno ne velja v primeru garsonjere, prav tako mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo v gospodinjstvu skupaj z lastnikom oziroma najemnikom, in upoštevati površinske normative Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem iz 87. člena SZ-1.

[11] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št.:  I Cpg 1282/2016, z dne 18. 1. 2017.

[12] Sodba Višjega sodišča v Mariboru, opr. št.: I Cp 657/2017 z dne 29. 8. 2017.

[13] 100. člen SZ-1.

[14] Kadar gre za posodobitev ali rekonstrukcijo vodovodnih, elektrovodnih, plinovodnih, ogrevalnih (vključno z ureditvijo centralnih ogrevalnih naprav) ali sanitarnih naprav, preureditev stanovanja s ciljem povečanja funkcionalnosti ali zmanjšanja porabe energije, napeljavo telefonskega priključka, subvencionirane izboljšave ali postavitev nujnih anten in drugih naprav za radijski in televizijski sprejem v skladu s stanjem tehnike (kadar priključek na obstoječo napravo ni možen), velja, da so pogoji, v primeru izpolnitve katerih lastnik ne more odreči soglasja po 1. odstavku 97. člena SZ-1, izpolnjeni.

[15] 97. člen SZ-1.

[16] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št.: I Cp 539/2018 z dne 3. 10. 2018.

[17] Weber Nana, Povrnitev stroškov najemniku, Pravna praksa, št. 30-31, 2021, str. 29.

[18] Napeljava oziroma rekonstrukcija centralnega ogrevanja, električnega in vodovodnega omrežja, satelitske antene, kabelskega in telefonskega priključka, varnostnih naprav, vgraditev ali zamenjava opreme itd.

[19] 99. člen SZ-1.

[20] 99. člen SZ-1.

[21] 94. člen ZS-1.

[22] 2. odstavek 16. člena SZ-1, glej tudi Weber Nana, Obveščanje najemodajalca o obiskih preko noči, Pravna praksa, št. 14, 2019, str. 24.

[23] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št.: II Cp 778/2018 z dne 11. 7. 2018.

[24] 24. člen SZ-1.

[25] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št.: II Cp 1452/2012 z dne 29. 11. 2012.

[26] 94. člen ZS-1.

[27] Sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št.: I Cp 946/2017 z dne 24. 1. 2018.

[28] 95. člen SZ-1, glej tudi Sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 880/2016 z dne 8. 6. 2016.

[29] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št.: II Cp 1026/2017 z dne 8. 11. 2017.