V enem izmed prejšnjih prispevkov smo že pisali, kako morajo solastniki postopati v primeru delitve solastnine.[1] V tokratnem pa vam bomo skušali predstaviti, kako je solastnina definirana in urejena v slovenskem pravnem sistemu ter kakšne pravice in obveznosti ustvarja za lastnike v solastninskem razmerju.
Uvodoma si najprej poglejmo, kje je pri nas solastnina sploh urejena? Solastnina je skupaj s skupno lastnino urejena v Stvarnopravnem zakoniku (v nadaljevanju: SPZ),[2] natančneje v tretjem oddelku, naslovljenem kot »Lastninska pravica več oseb«.
Kaj je solastnina?
Solastnina je posebna oblika lastnine, ki pomeni pravno oblast več oseb na nerazdeljeni stvari, pri čemer vsakemu od solastnikov pripada delež, določen v sorazmerju s celoto.[3] Solastninsko razmerje je izraženo z idealnim deležem, ki je zapisan kot ulomek ali procent in predstavlja matematično razmerje do celote (na primer 2/5). Za primere, ko deleži niso v naprej določeni, velja domneva, da so enaki.[4] Na tem mestu velja opozoriti, da izjema od domneve enakih deležev ne velja v zemljiškoknjižnih postopkih. Zemljiškoknjižno sodišče namreč ne more samo vpisati enakih deležev, če deleži niso določeni v listini, ki je podlaga za vpis. V takšnih primerih se predlog za vpis v zemljiško knjigo zavrne.[5]
Bistvena značilnost solastninskega razmerja je, da solastnina ne sega na fizično natančno določen del stvari, ampak zajema stvar kot celoto. Zato je nepomebno, ali je stvar, ki je v solastnini, deljiva ali nedeljiva, saj v vsakem primeru zajema celoto.[6] Za lažjo predstavo si poglejmo primer: Janez in Jože sta solastnika z enakima idealnima deležema (½). V lasti imata zemljišče, na katerem stoji hiša z delavnico. Gre za zemljišče, ki bi ga bilo mogoče razdeliti na fizične dele, ki ustrezajo solastniškima deležema. Ker pa solastnina zajema zemljišče kot celoto in se idelani deleži raztezajo na celoto, ti ne pomenjo, da ima Janez svoj ½ idealni delež denimo samo na hiši, Jože pa na vsem ostalem (½). Še bolj nazorno je zadevo mogoče prikazati na primeru avtomobila. Predpostavimo zopet, da sta Janez in Jože solastnika avtomobila. Solastniska pravica se torej razteza na avtomobil kot celoto in ne na njegove pozamezne dele.
Glede samega nastanka solastnine velja, da nastane na smiselno enakih podlagah kot lastninska pravica, torej na podlagi: zakona (na primer s priposestvovanjem), odločbe državnega organa, z dedovanjem ali pravnim poslom.[7] Včasih se v praksi pojavijo dvomi, ali tudi z vlaganji v tujo nepremičnino, na primer z izboljšavo, dozidavo, nadzidavo ali kakršnokoli razširitvijo stavbe, pridobimo solastninsko pravico. Tovrstni zapleti so pogosti predvsem v sorodstvenih in zakonskih razmerjih, ko na primer en zakonec vlaga v nepremičnino drugega zakonca ali v nepremičnino njegovih staršev. Zakon to posebej ureja z določbo 48. člena SPZ, ki določa, da graditelj oziroma vlagatelj ne pridobi (so)lastninske pravice na nepremičnini, temveč zgolj obogatitveni zahtevek nasproti lastnika nepremičnine.
Upravičenja solastnika
Solastnik ima v skladu s svojim idealnim deležem pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati, uživati njene plodove ter z njo razpolagati. Njegova upravičenja so torej smiselno enaka upravičenjem izključnega lastnika,[8] s to razliko, da so le nekoliko omejna, saj jih lahko izvršuje samo v obsegu, ki ustreza njegovemu idealnemu deležu.
Uporaba
O načinu skupne rabe stvari se morajo solastniki med seboj dogovoriti (dogovor o načinu rabe stvari). Slednjega morajo skleniti vsi lastniki, pri čemer posebna oblika zanj ni predpisana.[9] Mogoče se je tudi dogovoriti, da enemu ali več solastnikom pripada večji delež dejanske rabe glede na idealni delež. Za primere, ko dogovor ni mogoč, pa zakon predpisuje, da lahko vsak izmed solastnikov predlaga sodišču, da v nepravdnem postopku odloči o načinu uporabe.
V praksi se lahko zgodi, da kljub dogovoru nekateri solastniki uporabljajo stvar nesorazmerno s svojimi idealnimi deleži, kar predstavlja korist enega od solastnikov in prikrajšanje drugih. Postavi se vprašanje, ali lahko solastnik, ki stvar uporablja v manjšem delu, zahteva nadomestilo za prikrajšanje. Odgovor nanj je delno pritrdilen. V skladu s sodno prakso je namreč nadomestilo mogoče zahtevati za prikrajšanja, ko solastnik proti svoji volji ne more izvrševati rabe stvari, ki bi bila skladna z njegovim idealnim deležem.[10] To je na primer, ko je narava stvari takšna, da jo lahko uporablja samo en uporabnik (na primer stanovanje), ali ko samo izvrševanje ni mogoče zaradi ravnanja drugih solastnikov (na primer sile)[11] in še drugih primerih.[12]
Razpolaganje
V okvir solastnikovih upravičenj sodi tudi možnost razpolaganja s stvarjo. Pri tem gre ločiti dva pravna položaja. Za razpolaganje s stvarjo kot celoto velja, da je mogoče samo ob soglasju vseh solastnikov, enako velja za ustanovitev omejenih stvarnih pravic na celi stvari (na primer stvarne služnosti, zastavne pravice, osebne služnosti). V primeru razpolaganja s svojim idealnim solastniškim deležem, pa lahko to stori brez soglasja ostalih solastnikov. Posebnost velja pri prodaji idealnega deleža, kjer je določena zakonita predkupna pravica preostalih solastnikov. Solastnik, ki želi prodati svoj idealni delež mora ponudbo najprej poslati ostalim solastnikom. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, jo lahko vsak od njih uveljavlja v sorazmerju s svojim idealnim deležem.[13] Šele če ni nihče izmed solastnikov zainteresiran za nakup, se delež lahko proda ostalim osebam, vendar po isti ceni in istimi pogoji. Velja še dodati, da je tudi na posameznem idealnem deležu mogoče ustanoviti omejene stvarne pravice, denimo zastavno pravico in osebno služnost, medtem ko stvarne služnosti zaradi same narave solastnine ni mogoče ustanoviti.[14]
Upravljanje s stvarjo v solastnini
Posli rednega upravljanja
Posebnost solastninskega razmerja v primerjavi z razmerjem izključne lastninske pravice je oblikovanje sistema odločanja, predvsem zaradi potreb upoštevanja interesov vseh solastnikov. Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini.[15] Za posle v zvezi z rednim upravljanjem je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži presegajo polovico. Če ima eden od solastnikov delež, ki samostojno dosega večino (na primer 2/3), lahko odločitev o poslih rednega upravljanja sprejme samostojno, mora pa vseeno preostale obvestiti o vsebini svoje odločitve in jim dati možnost, da se o njej izrazijo. V primeru, da imata solastnika enaka idealna deleža (na primer ½), pa velja, da morata glede vsakega posla rednega upravljanja doseči soglasje.[16] Kaj sodi v krog poslov rednega upravljanja, je določeno v tretjem odstavku 67. člena SPZ, ki pravi, da so to posli, potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari zaradi doseganja njenega namena.[17]
Dejstvo je, da v življenju ni vedno mogoče najti skupne besede, posel pa je lahko v tistem trenutku nujen za redno vzdrževanje stvari. Zakon tudi za tovrstne primere predpostavlja rešitev. V takšnem primeru lahko solastnik poda predlog, da sodišče o tem odloči v nepravndem postopku.[18] Velja še opozoriti, da na sodišče ni mogoče prenesti odločanja glede vseh poslov rednega upravljanja, ampak zgolj samo odločanje glede poslov nujnih za redno vzdrževanje stvari. Za lažjo ponazoritev poglejmo primer.[19] Vrnimo se zopet k Janezu in Jožetu, spomnimo se, da gre za solastnika z enakima idealnima deležema (½), ki imata v lasti zemljišče, na katerem stoji hiša z delavnico. Janez si tokrat želi na strehi zamenjati kritino, kajti zdi se mu že malce dotrajana. Jože se z idejo ne stirnja. V tem primeru Janez ne more na sodišče prenesti odločanja, saj ne gre za posel nujen za redno vzdrževanje stvari. Če bi pa bila pozimi huda ujma, ki bi prizadela njuno hišo in bi streha začela zamakati, Jože pa se z adaptacijo še vedno ne bi stirnjal, bi lahko Janez na sodišče podal predlog, da sodišče o tem odloči. Sodišče bi tako s sklepom v nepravndem postopku odločlo, ali se vzdrževalna dela lahko izvedejo.
Od nujnih poslov za redno vzdrževanje stvari moramo ločiti nujne primere. Pri upravljanju s solastnino lahko pride do položaja, ko odločanje ni mogoče, ker se zahteva hitro ukrepanje. Tudi v izrednih razmerah bi se solastniki načelno morali dogovoriti in doseči soglasje oziroma začeti postopek za postavitev skrbnika. Včasih pa se zaradi izrednosti dogodka in potrebe po hitrem ukrepanju solastnik sam odloči, da bo izvedel posel, ki je nujno potreben, saj bi sicer nastala škoda.[20] Pravimo, da gre za nujni primer. V takšnih primerih veljajo splošna pravila o poslovodstvu brez naročila, o nujni gestiji, določena v Obligacijskem zakoniku.[21]
Posli izrednega upravljanja
Poleg poslov rednega upravljanja, poznamo tudi posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja t. i. posle izrednega upravljanja. Gre za posle, ki so za stvar tako pomebni, da o njih lahko odločajo samo vsi solastniki skupaj (potrebno je soglasje vseh).[22] Peti odstavek 67. člena SPZ primeroma našteva takšne posle, to so na primer: razpolaganje s celotno stvarjo (na primer prodaja, zakup), določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari. Seveda pa našteti primeri ne zapirajo kroga vseh takšnih poslov.
Z novelo SPZ-B je bil dodan še en odstavek, ki v primeru, ko solastniki ne morejo doseči 100% soglasja, omogoča solastnikom, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev, da sodišču predlagajo, da v nepravdnem postopku odloči o takem izrednem poslu. Pri odločanju se upošteva zlasti vrsta posla ter porazdelitev bremen, koristi in drugih posledic za solastnike, ki s poslom niso soglašali, v primeru razpolaganja s celotno stvarjo pa tudi primernost višine odmene.[23]
Postavitev skrbnika
V primeru, da je upravljanje s stvarjo oteženo, ker je morebiti eden od solastnikov dalj časa nedosegljiv, lahko preostali solastniki predlagajo, da se mu določi skrbnik za poseben primer. Tega v skladu s splošnimi pravili določi Center za socialno delo.[24]
Sklep
Solastnina je poleg skupne lastnine druga oblika pravnega razmerja, ko lastninska pravica pripada več osebam hkrati.[25] Kljub temu, da morda ustvarjata videz podobnosti, ju ne gre enačiti. Pa vendar se v primerih, ko zakon ne določa drugače, smiselno uporabljajo določila solastnine tudi za skupno lastnino.
Urška Čopič, dipl. prav. (UN)
[1] Članek je dostopen na naslednji povezavi: https://www.pravozavse.si/delitev-stvari-v-solastnini/ .
[2]Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20, dostopen na: http://www.pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ZAKO3242.
[3] Prvi odstavek 65. člena SPZ.
[4] Drugi odstavek 65. člena SPZ.
[5] Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS v sozaložništvu s Pravno fakulteto v Ljubljani in Pravno fakulteto v Mariboru, Ljubljana 2018, str. 412.
[6] Prav tam, str. 410
[7] Prav tam, str. 412.
[8] Prav tam, str. 416.
[9] Veljaven je tudi ustni dogovor.
[10] VS, sodba II Ips 589/2008 z dne 10. 9. 2008.
[11] VSL, sodba in sklep I Cp 1764/2010 z dne 6. 10. 2010.
[12] Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS v sozaložništvu s Pravno fakulteto v Ljubljani in Pravno fakulteto v Mariboru, Ljubljana 2018, str. 420-421.
[13] Tretji odstavek 66. člena SPZ.
[14] Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS v sozaložništvu s Pravno fakulteto v Ljubljani in Pravno fakulteto v Mariboru, Ljubljana 2018, str. 423.
[15] Prvi odstavek 67. člena SPZ.
[16] Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS v sozaložništvu s Pravno fakulteto v Ljubljani in Pravno fakulteto v Mariboru, Ljubljana 2018, str. 431.
[17] Tretji odstavek 67. člena SPZ.
[18] Četrti odstavek 67. člena SPZ.
[19] Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS v sozaložništvu s Pravno fakulteto v Ljubljani in Pravno fakulteto v Mariboru, Ljubljana 2018, str. 432.
[20] VSL, sodba II Cp 4321/2010 z dne 15. 12. 2010.
[21] Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS v sozaložništvu s Pravno fakulteto v Ljubljani in Pravno fakulteto v Mariboru, Ljubljana 2018, str. 434.
[22] Peti odstavek 67. člena SPZ.
[23] Šesti odstavek 67. člena SPZ.
[24] Sedmi odstavek 67. člena SPZ.
[25] Posebna oblika razmerja več oseb je tudi etažna lastnina.
Delite to zgodbo, izberite svojo platformo!
Kategorije prispevkov
Naštej kategorije: Pravo za vse
Najnovejši prispevki