Nakup nove hiše ali stanovanja

V primeru, če nakupujete novo hišo ali stanovanje(v nadaljevanju skupaj: nepremičnina) od investitorja ali vmesnega kupca, pri čemer ste vi končni kupec te nepremičnine , se glede pogodbenega razmerja uporabljajo tako določbe Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/01, s spremembami, v nadaljevanju: OZ) kot določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Ur. l. RS, št. 18/01, v nadaljevanju: ZVKSES).

V tem prispevku bo prikazana specifičnost takšnega pogodbenega razmerja v primeru zamude prodajalca z izročitvijo nepremičnine in v primeru, ko vam prodajalec izroči nepremičnino z napako. Zaradi uporabe ZVKSES imate kot kupec dodatno zaščito v primeru določenih kršitev prodajalca, vendar je bistvenega pomena, da svoje pravice pravočasno in pravilno uveljavite. Teh dodatnih pravic s prodajalcem ne moreta izključiti ali spremeniti. Če bi v prodajni pogodbi vseeno določila drugače, pa je takšna določba nična in nima učinka.

Prodajalec vam mora v roku, ki sta ga določila v prodajni pogodbi, izročiti nepremičnino. Šteje se, da je prodajalec izpolnil svojo obveznost izročitve nepremičnine (i) ko pridobi uporabno dovoljenje, (ii)  ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi in (iii) če mora prodajalec določiti upravnika: ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev po Stanovanjskem zakonu (Ur. l. RS, št. 69/03, s spremembami, v nadaljevanju: SZ-1) in je upravnik prevzel skupne dele stavbe. Pravočasno pa bo prodajalec izpolnil svojo obveznost, če bo do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu izpolnil vse zgoraj navedene pogoje in če bo kupcu najkasneje v 15 dneh po izpolnitvi pogojev omogočil prevzem nepremičnine. Če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, mora kupcu plačati pogodbeno kazen v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. S prodajno pogodbo se lahko dogovorita za višino pogodbene kazni, ki ne sme biti nižja od 50 odstotkov kupnine. Tek pogodbene kazni se ustavi z izročitvijo nepremičnine, pri tem pa ni bistveno, če je prodajalec izročil nepremičnino z napako ali brez. Povedano drugače: tudi, če je prodajalec kupcu izročil nepremičnino z napako, se šteje, da je nepremičnino izročil in kupec je upravičen do pogodbene kazni zgolj do dneva izročitve. Na tem mestu izpostavljamo, da se prodajalec svoje odgovornosti za zamudo in plačila pogodbene kazni ne more izogniti, če vzrok za zamudo izvira iz njegove sfere ali če je do zamude prišlo iz razlogov, ki izvirajo iz sfere prodajalca ali drugih oseb, ki zanj opravljajo delo.

V zvezi z izročitvijo nepremičnine je potrebno pojasniti, da mora prodajalec kupcu najmanj tri dni pred prevzemom nepremičnine omogočiti ogled nepremičnine. Šele po tem, ko je prodajalec kupcu omogočil ogled nepremičnine, se prodajalec in kupec dogovorita za izročitev nepremičnine. Na tem mestu izpostavljamo, da je trenutek prevzema nepremičnine zelo pomemben, saj s tem trenutkom na kupca preide tveganje naključnega uničenja ali poškodovanja, od prevzema nepremičnine dalje kupec tudi nosi vse stroške, povezane z uporabo nepremičnine, in v primeru, da je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe, tudi sorazmeren del stroškov skupnih delov stavbe.

Za pravilno izročitev nepremičnine mora prodajalec kupcu omogočiti posest nepremičnine, mu izročiti kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in če je predmet prodaje posamezen del stavbe tudi etažni načrt tega posameznega dela, izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave in projekte izvedenih del. O izročitvi in prevzemu nepremičnine prodajalec in kupec sestavita zapisnik. Prodajalec mora kupca ob izročitvi nepremičnine opozoriti, da ima pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo ob prevzemu, in pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi morebitne zamude z izročitvijo nepremičnine. Hkrati mora prodajalec kupcu pojasniti, da bo izgubil te pravice, če jih ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavljal. V primeru, da prodajalec kupca o teh pravicah in uveljavljanju pravic ne bo poučil, bo kupec obdržal te pravice ne glede na to, da jih ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavljal.

Prodajalec in kupec o prevzemu nepremičnine naredita zapisnik, v katerega zapišeta (i) opis stanja nepremičnine s podatki, ki sta jih določila v prodajni pogodbi, (ii)   izjavo kupca o prevzemu nepremičnine oziroma izjavo o tem, zaradi katerih napak odklanja prevzem nepremičnine, (iii)   izjavo kupca o prevzemu listin, ki mu jih je prodajalec izročil, (iv) morebitno zahtevo kupca za odpravo napak, ki so bile ugotovljene ob prevzemu, in roke, v katerih bo prodajalec te napake odpravil, (v) morebitno izjavo kupca o uveljavljanju pravice do pogodbene kazni zaradi prodajalčeve zamude ter (vi)  izjavo kupca, da ga je prodajalec poučil o pravicah in pravnih posledicah.

Če kupec ob prevzemu nepremičnine ugotovi, da ima nepremičnina napake, ki ovirajo normalno uporabo nepremičnine, lahko zavrne prevzem nepremičnine. Kakšne so te napake je odvisno od vsakega primera posebej, bo pa recimo takšna napaka, če tla ne bodo dokončana ali če ne bo mogoče uporabljati vode ali elektrike in podobno. Nasprotno pa kupec ne more zavrniti prevzema nepremičnine v primeru manjših napak, ki ne ovirajo normalne uporabe nepremičnine, temveč lahko v tem primeru kupec zadrži del kupnine, ki ga še ni plačal.

Tudi, če je kupec pred dnem izročitve nepremičnine vedel, da ima nepremičnina napake, je smotrno, da vseeno s prodajalcem opravi ogled nepremičnine in na ogledu izpostavi vse napake ter zavrne prevzem nepremičnine. V nasprotnem primeru kupec tvega, da napake niso bistvene in da je brez utemeljenega razloga odklonil prevzem nepremičnine, kar pa ima za posledico, da se vseeno šteje, da je kupec prevzel nepremičnino.

Če je kupec nepremičnino prevzel in hkrati zahteval odpravo napak, mora prodajalec te napake odpraviti najkasneje v enem mesecu. Kolikor prodajalec tega ne bo storil, lahko kupec (i) vztraja pri zahtevku za odpravo napak, (ii) sam odpravi te napake na stroške prodajalca ali (iii) zahteva znižanje kupnine. Kupec lahko vse do odprave napak tudi zadrži preostanek kupnine vse dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak. Če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo, ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi, lahko kupec odstopi od pogodbe ne da bi prej zahteval odpravo napake oziroma znižanje kupnine. V primeru iz prejšnjega stavka mora prodajalec kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi obrestmi od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine.

Tudi po tem, ko je prodajalec kupcu izročil nepremičnino, prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine. V tem primeru gre za t.i. skrite napake, za katere prodajalec odgovarja, če se pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine. Za skrite napake, zaradi katerih je ogrožena solidnost nepremičnine, pa prodajalec odgovarja deset let po prevzemu nepremičnine. Za pravilno uveljavljanje odgovornosti za skrite napake mora kupec prodajalca pisno obvestiti najkasneje v dveh mesecih, ko je napako odkril oziroma v primeru napak v solidnosti nepremičnine v šestih mesecih odkar je odkril napako. Pravočasno obvestilo prodajalca je bistvenega pomena, saj po izteku tega roka kupec izgubi pravico do sklicevanja na to napako. V obvestilu mora kupec opisati napako in prodajalca pozvati, da jo odpravi. Na tem mestu še izpostavljamo, da je obvestilo o napakah priporočljivo poslati priporočeno po pošti ali s povratnico, saj si boste na ta način zagotovili dokaz o pošiljki in tudi lahko dokazali, da ste prodajalca pravočasno obvestili o napaki.

V petnajstih dneh po tem, ko prodajalec prejme obvestilo o napaki, mora nepremičnino pregledati in v nadaljnjih petnajstih dneh kupcu dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in o načinu, na katerega namerava odpraviti napako. Če napaka onemogoča ali bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma takoj, ko je mogoče. V vsakem primeru pa mora prodajalec napako odpraviti najkasneje v dveh mesecih po tem, ko je prejel obvestilo o napaki. Če prodajalec v roku enega meseca od obvestila o napaki kupcu ne dostavi obvestila o vzroku napake in načinu odprave napake ali če v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki napake ne odpravi, lahko kupec (i) vztraja pri zahtevku za odpravo napak, (ii) sam odpravi to napako na stroške prodajalca ali (iii) zahteva znižanje kupnine.

Iz napisanega izhaja, da je prodajalec dolžan kupcu pravočasno – v roku določenem v prodajni pogodbi – izročiti nepremičnino ter da je dolžan kupcu izročiti nepremičnino, ki ima lastnosti določene s prodajno pogodbo. Če ima nepremičnina napake, ki znatno ovirajo njeno uporabo, lahko kupec zavrne prevzem nepremičnine, sicer pa jo mora prevzeti in lahko od prodajalca zahteva odpravo napak. V vsakem primeru pa ima kupec tudi pravico, da v roku 2 let od prevzema nepremičnine od prodajalca zahteva odpravo skritih napak, v 10 letih od prevzema pa tudi odpravo napak v solidnosti gradbe.

Avtor: Pravo za vse