Odgovornost lastnika stanovanja za stroške stanovanja

Lastnik stanovanja lahko svoje stanovanje odda v najem in z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot lastnik, na najemnika. O sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe mora lastnik takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, ki bodo na podlagi najemne pogodbe uporabljale stanovanje. Najemnik ima glede uporabe stanovanja in skupnih delov v večstanovanjski stavbi enake pravice in dolžnosti kot lastnik stanovanja.

Dokler lastnik ne obvesti upravnika o sklenitvi najemne pogodbe, se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe lastnik. Po tem, ko lastnik stanovanja obvesti upravnika o sklenitvi najemne pogodbe, bo na podlagi četrtega odstavka 24. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03, s spremembami, v nadaljevanju: SZ-1) za stroške iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe (elektrika, voda, itd.) odgovoren najemnik. Za vse ostale stroške povezane s stanovanjem pa bo še vedno odgovoren lastnik. Vseeno pa se lahko lastnik in najemnik dogovorita drugače.

V primeru, če najemnik ne bo poravnal obratovalnih stroškov, bo za plačilo teh stroškov subsidiarno odgovarjal lastnik stanovanja. Pojem subsidiarne odgovornosti ureja Obligacijski zakonik (Ur. l. RS, št. 83/01, s spremembami, v nadaljevanju: OZ), ki v prvem odstavku 1019. člena OZ določa, da lahko upnik od subsidiarnega poroka zahteva plačilo obveznosti šele potem, ko je glavni dolžnik ne izpolni v roku, ki ga je upnik določil v pisni zahtevi. Povedano drugače: najprej bo moral upravnik na plačilo obveznosti pisno pozvati najemnika stanovanja in mu za izpolnitev obveznosti dati dodaten rok. Šele, če najemnik stanovanja ne bo poravnal stroškov v roku, ki ga je določil upravnik, bo upravnik za plačilo teh stroškov lahko terjal lastnika stanovanja. Ta obveznost najemnika oziroma lastnika stanovanja bo zastarala v enem letu šteto od konca leta, v katerem je terjatev dospela v plačilo (prvi in drugi odstavek 355. člena OZ). Prikazano na primeru: če je obveznost dospela v plačilo konec leta 2020, bo zastaranje začelo teči s koncem leta 2020 in bo nastopilo s koncem leta 2021.

Od obratovalnih stroškov je potrebno ločevati obveznost vplačila v rezervni sklad. Lastnik za vplačilo v rezervni sklad odgovarja neposredno na podlagi 119. člena SPZ (tako tudi sodba Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cpg 310/2017 z dne 10. 5. 2017, recital 10). V praksi bi to pomenilo, da bi v primeru, če najemnik ne bi poravnal tega stroška, ta strošek brez dodatnega obvestila in brez dodatnega roka moral poravnati lastnik.  Terjatve za plačilo prispevkov v rezervni sklad so občasne terjatve v smislu prvega odstavka 347. člena OZ in zastarajo v treh letih od zapadlosti posamezne terjatve (tako tudi sodba Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. II Cpg 245/2015 z dne 11. 5. 2015).

Glede na vse navedeno lahko lastnik v celoti prenese izvrševanje svoje lastninske pravice na najemnika, pri čemer se lastnik ne more razbremeniti vseh svojih obveznosti, ki jih ima iz naslova lastništva stanovanja. Taki obveznosti sta subsidiarna odgovornost za plačilo obratovalnih stroškov in neposredna odgovornost za plačilo prispevkov v rezervni sklad.

Urška Kupec, mag. prav.