Predkupna pravica pri prodaji in nakupu nepremičnine

V predmetnem članku bodo na kratek, razumljiv in posplošen način predstavljene osnovne značilnosti instituta predkupne pravice, katero je potrebno vzeti v obzir v primeru prodaje in nakupa nepremičnine. Razvidno bo, da je način uresničevanja predkupne pravice ali način varstva v primeru kršitev morebitnih predkupnih pravic, lahko raznolik in odvisen od posameznega primera.

Osnovni namen članka je bralca opozoriti na pomembnost upoštevanja morebitnih predkupnih pravic v postopkih prodaje oz. nakupa nepremičnin, kakor na splošno opozoriti na raznovrstnost primerov v zvezi s predkupnimi pravicami, kar terja še posebno pozornost oz. previdnost.

KAJ JE PREDKUPNA PRAVICA OZ. KAKŠNE VRSTE POZNAMO?

V osnovi je potrebno razlikovati med t.i. pogodbeno predkupno pravico in pa t.i. zakonito predkupno pravico.

Zakonita predkupna pravica pomeni omejitev lastninske pravice, ki jo določi zakon. Pogodbena predkupna pravica je tudi omejitev lastninske pravice, vendar nanjo v skladu z načelom avtonomije pogodbene volje strank privoli lastnik sam.[1]

V zvezi s pogodbeno predkupno pravico gre nadalje izpostaviti 507. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), iz katerega izhaja, da se s pogodbenim določilom o predkupni pravici lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

Iz 513. člena OZ izhaja, da imajo določene osebe lahko predkupno pravico po zakonu, pri čemer gre zakonsko ureditev predkupne pravice zaslediti predvsem v naslednjih zakonih (zaradi namena tega članka so nekateri le na kratko opredeljeni):

iz 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) izhaja, da lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.

V primeru etažne lastnine pa izpostavljen zakon v 124. členu navaja, da če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico;

iz 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih izhaja, da pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu:

solastnik;
kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
drug kmet;
kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;
Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
kmet, ki zemljišče sam obdeluje;
kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe;

iz 62. člena Zakona o varstvu kulturne dediščine[2] izhaja, da ima država predkupno pravico na spomeniku državnega pomena in na nepremičnini v vplivnem območju nepremičnega spomenika državnega pomena, če je tako določeno v aktu o razglasitvi;
predkupna pravica v določenih primerih po Stanovanjskem zakonu[3] (npr. segment: Posebne pravice najemnika-prejšnjega imetnika stanovanjske pravice ali segment: (pravice iz bivših hišniških stanovanj));
predkupna pravica po Zakonu o gozdovih[4] (prim. z 47. členom omenjenega zakona);
predkupna pravica po Zakonu o ohranjanju narave[5] (prim. z 84. členom);
predkupna pravica po Zakonu o vodah[6] (prim. predvsem z 16. in 22. členom);

in morebitne druge.

V tem oziru gre opozoriti tudi na določbe Zakona o urejanju prostora (predvsem 189. člen), iz katerih izhaja, da občina lahko določi območje predkupne pravice na stavbnih zemljiščih na ureditvenem območju naselja, na kmetijskih, gozdnih, vodnih in drugih zemljiščih za namen graditve objektov gospodarske javne infrastrukture in objektov, ki se uporabljajo za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečam, na območju za dolgoročni razvoj naselja, kot je določen v OPN. Država lahko določi območje predkupne pravice na območju izbrane variante iz uredbe o najustreznejši varianti, veljavnega DPN ali uredbe o varovanem območju.

KAKO SE PREDKUPNA PRAVICA UVELJAVLJA IN V KAKŠNEM ČASU?

Iz 508. člena OZ v osnovi izhaja, da mora predkupni upravičenec v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. Če je lastnik v pogojih za prodajo navedel določen rok za plačilo kupnine, lahko predkupni upravičenec izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje.

Vendar gre opozoriti, da se postopek uveljavljanja predkupne pravice (ali način varstva v primeru kršitev teh upravičenj) lahko po posameznih primerih razlikujejo (tudi v odvisnosti, za kakšno predkupno pravico gre ipd.). Kot primer velja opozoriti že na sledeče (za namene tega članka le nekateri in na kratko predstavljeni):

ureditev predkupne pravice v insolvenčnih postopkih (prim. z 347.členom Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju^[7]),
ureditev predkupne pravice v izvršilnih postopkih (prim. z 182. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju^[8]),
ureditev predkupne pravice po Zakonu o varstvu kulturne dediščine (prim. z 62. členom omenjenega zakona),
ureditev predkupne pravice po določilih Stanovanjskega zakona (člen 178.) segment: »Posebne pravice najemnika-prejšnjega imetnika stanovanjske pravice),

in drugi primeri.

KAJ SE ZGODI, ČE JE BIL OPRAVLJEN PRENOS LASTNINE, NE DA BI BIL O TEM OBVEŠČEN PREDKUPNI UPRAVIČENEC?

Iz 3. odstavka 513. člena OZ izhaja, da se pravila o pogodbeni predkupni pravici smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico, če za posamezen primer zakon ne določa drugače.

Vezano na morebitno kršitev predkupnih pravic je navesti, da se pri zakonitih predkupnih pravicah v osnovi uporablja zakonodajna ureditev, ki posamezno predkupno pravico določa. Iz odločbe Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 822/2005 izhaja, da različne vrste zakonite predkupne pravice urejajo posamezni področni zakoni v skladu z različnimi razlogi za njihovo ustanovitev in z različnimi poudarki za varstvo pravic in obveznosti prizadetih. Prednost ima torej specialna ureditev v posameznem zakonu.

V določenih primerih so prodajne pogodbe, pri katerih je kršena predkupna pravica, torej lahko izpodbojne ali celo nične (tako npr. 191. člen Zakona o urejanju prostora, 62. člen Zakona o varstvu kulturne dediščine, ipd.).

Sicer pa iz splošnega določila 512. člena OZ izhaja (katerega uporaba je torej odvisna od specifičnega primera), da če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Če je prodajalec napačno obvestil predkupnega upravičenca o pogojih za prodajo tretjemu in je bilo tretjemu to znano ali mu ni moglo ostati neznano, začne teči ta šestmesečni rok od dne, ko je predkupni upravičenec izvedel za prave pogodbene pogoje. Upravičenje preneha v vsakem primeru po petih letih od prenosa lastnine stvari na tretjega.

Iz navedenega gre razbrati, da je ureditev kršitev predkupnih pravic oz. način varstva v primeru kršitev teh upravičenj lahko po posameznih primerih urejena drugače, na kar je potrebno biti pozoren. Zaradi osnovnega namena tega članka le-ti niso podrobneje predstavljeni.

TRAJANJE PREDKUPNE PRAVICE?

Iz 511. člena OZ izhaja, da pogodbena predkupna pravica preneha s potekom časa, ki je določen s pogodbo. Če čas trajanja ni določen, predkupna pravica preneha s potekom petih let od sklenitve pogodbe. Trajanje zakonite predkupne pravice ni omejeno.

HKRATNO UVELJAVLJANJE PREDKUPNE PRAVICE V PRIMERU VEČIH SOLASTNIKOV?

Vprašanje hkratnega uveljavljanja predkupne pravice več solastnikov med drugim ureja tretji odstavek 66. člena SPZ.

Iz odločbe Višjega sodišča v Mariboru opr. št. I Cp 898/2015 izhaja, da skladno z navedeno zakonsko določbo lahko v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, vsak od njih uveljavlja svojo predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Taka ureditev izkazuje tesno medsebojno povezanost ali odvisnost predkupnih upravičenj več solastnikov v primeru hkratnega uveljavljanja predkupne pravice. Obseg ali delež, do katerega je pri uveljavljanju predkupne pravice upravičen prvi solastnik, je odvisen od tega, ali je drugi, ki tako pravico uveljavlja hkrati z njim, po temelju upravičen za tako zahtevo, ali je torej solastnik in s tem predkupni upravičenec, ter po višini, kakšen je njegov delež. In obratno: obseg ali delež drugega je enako odvisen od utemeljenosti zahteve prvega solastnika po temelju in višini. Solastnik je upravičen uveljavljati predkupno pravico do celote predmeta prodaje, če samo on uveljavlja predkupno pravico, ali če tisti, ki jo uveljavlja hkrati z njim, ni solastnik in s tem predkupni upravičenec (prim. tudi z odločbo Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 71/2010).

SKLEPNO

Prerez izpostavljenega pokaže, da je potrebno pri prodaji oz. nakupu nepremičnine upoštevati morebitne predkupne pravice, pri čemer je to-smerno postopanje, torej predvsem način uresničevanja tovrstne pravice ali način varstva v primeru kršitev teh upravičenj, odvisen od večih dejavnikov (kot pojasnjeno v članku), zato je zaradi kompleksnosti tega oz. različnih možnih položajev, pomoč pravnega strokovnjaka oz. odvetnika priporočljiva.

S strani društva Pravo za vse se je tudi že pisalo o primeru, ko gre za postopek prodaje kmetijskega zemljišča (v okviru katerega je prav tako zaslediti specifike), o čemer si lahko podrobneje preberete na sledeči povezavi: https://www.delo.si/znanje/izobrazevanje/pravo-za-vse-postopek-prodaje-kmetijskega-zemljisca.html

Prav tako smo v preteklosti že pisali glede korakov in zank nakupa nepremičnine, o čemer si lahko podrobneje preberete na sledeči povezavi: https://www.delo.si/znanje/potrosnik/pravo-za-vse-glavni-koraki-in-zanke-pri-nakupu-nepremicnine.html?fbclid=IwAR1OsuFY7uz5DsYz_ZHu3-qTgKZ0lAInkjckbnT_mOxFvPezAHZ1WdO0zD0