V tem prispevku predstavljam kaj je etažna lastnina ter kako poteka upravljanje večstanovanjskih stavb s strani etažnih lastnikov in s pomočjo upravnika. Upravljanje večstanovanjskih stavb je urejena v Stanovanjskem zakonu[1] ( v nadaljevanju SZ-1), Stvarnopravnem zakoniku[2] (v nadaljevanju SPZ) ter Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb[3].
Oznaka: stvarno pravo
VZPOSTAVITEV NUJNE POTI IN NJENE POSLEDICE
Lastninska pravica posamezniku omogoča imeti stvar v izključni posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati, pri čemer lahko od poseganja na določeno stvar izključi ostale posameznike. Zaradi navedenega lahko omejitve lastnikove pravice uporabljati, uživati in razpolagati s stvarjo določi zgolj zakon, pri čemer je potrebno izpostaviti predvsem zakonsko omejitev lastninske pravice, opredeljeno v 12. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ).[1] Ta določa, da je lastnik stvari pri izvrševanju svoje lastninske pravice omejen z enakimi pravicami drugih, torej mora lastninsko pravico izvrševati v skladu s temeljnimi načeli stvarnega prava ter z namenom in naravo stvari.
Eno izmed zakonsko predvidenih prisilnih omejitev lastninske pravice pa predstavlja tudi nujna pot, saj njena ustanovitev in uporaba v določenem obsegu poseže v lastninsko pravico lastnika sosednje nepremičnine, saj lastnik te nepremičnine določenega dela svojega zemljišča zaradi ustanovljene nujne poti ne more v celoti uporabljati oziroma z njim prosto razpolagati. Nujna pot predstavlja posebno obliko stvarne služnosti, ki nastane na podlagi pravnomočne sodne odločbe. Kljub temu, da so določbe nanašajoč na nujno pot sicer opredeljene v poglavju o sosedskem pravu, te predstavljajo konkretizacijo določbe SPZ, ki opredeljuje nastanek stvarne služnosti z odločbo državnega organa.[2]
Continue reading “VZPOSTAVITEV NUJNE POTI IN NJENE POSLEDICE”
KATERE PRAVICE IN OBVEZNOSTI IMAM KOT NAJEMNIK STANOVANJA?
S trenutkom sklenitve pogodbe o najemu med najemodajalcem in najemnikom, stranki prevzameta določene pravice in obveznosti. Kot pogodbena stranka najemne pogodbe lahko na eni strani nastopa lastnik ali najemnik (tisti najemnik, ki daje lastnikovo stanovanje naprej v najem), na drugi strani pa najemnik (tisti, ki najema stanovanje od lastnika stanovanja) ali podnajemnik (tisti, ki najema stanovanje od najemnika stanovanja). Lastnik stanovanja lahko odda stanovanje ali njegov del v najem tako, da sklene najemno pogodbo. Poleg tega lahko tudi najemnik s sklenitvijo podnajemne pogodbe[1] ob soglasju lastnika, za določen čas in skladno z zakonom odda del stanovanja v najem podnajemniku.[2]
Continue reading “KATERE PRAVICE IN OBVEZNOSTI IMAM KOT NAJEMNIK STANOVANJA?”
LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB – SOLASTNINA
V enem izmed prejšnjih prispevkov smo že pisali, kako morajo solastniki postopati v primeru delitve solastnine.[1] V tokratnem pa vam bomo skušali predstaviti, kako je solastnina definirana in urejena v slovenskem pravnem sistemu ter kakšne pravice in obveznosti ustvarja za lastnike v solastninskem razmerju.
Uvodoma si najprej poglejmo, kje je pri nas solastnina sploh urejena? Solastnina je skupaj s skupno lastnino urejena v Stvarnopravnem zakoniku (v nadaljevanju: SPZ),[2] natančneje v tretjem oddelku, naslovljenem kot »Lastninska pravica več oseb«.
Continue reading “LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB – SOLASTNINA”
Kdo lahko ukrepa v primeru pasjega laježa, ki krati nočni spanec?
Dober spanec je pomemben del življenja slehernika. Slednji ima številne blagodejne učinke na delovanje človeka. Navedeno je upošteval že zakonodajalec, ki je kot pravno dobrino, ki jo je treba varovati na ravni prekrška, opredelil nočni mir, ki traja od 22:00 do 06:00 (8. člen Zakona o varstvu javnega reda in miru – ZJRM-1). Pri tem je v 8. členu istega zakona določeno, da kdor na nedovoljen način moti nočni mir ali počitek ljudi s hrupom in ne gre za nujne interventne-vzdrževalne posege, se kaznuje z globo.
Continue reading “Kdo lahko ukrepa v primeru pasjega laježa, ki krati nočni spanec?”
Odgovornost lastnika stanovanja za stroške stanovanja
Lastnik stanovanja lahko svoje stanovanje odda v najem in z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot lastnik, na najemnika. O sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe mora lastnik takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, ki bodo na podlagi najemne pogodbe uporabljale stanovanje. Najemnik ima glede uporabe stanovanja in skupnih delov v večstanovanjski stavbi enake pravice in dolžnosti kot lastnik stanovanja.
Continue reading “Odgovornost lastnika stanovanja za stroške stanovanja”
»Izselitev« motečega soseda in prodaja njegovega stanovanja
V predmetnem članku bo na kratek, razumljiv in posplošen način predstavljena ureditev, ki ureja situacijo, ko etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini (nanašajoč se na npr. večstanovanjski blok), grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna.
Continue reading “»Izselitev« motečega soseda in prodaja njegovega stanovanja”
Imisije, institut sosedskega prava
Sosedsko pravo je zbir pravnih pravil, ki urejajo razmerja med lastniki sosednih nepremičnin. V slovenskem pravnem sistemu je sosedsko pravo urejeno v 4. oddelku Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02, s spremembami, v nadaljevanju: »SPZ«), v okvir katerega sodijo določbe glede (i) prepovedanih imisij, (ii) vzdrževalnih del, (iii) ureditve meje, (iv) uporabe meje, (v) mejnih in drevesnih znamenj, (vi) zasledovanja živali na tuji nepremičnini in (vii) nujne poti. Prav tako sodi v okvir sosedskega prava tudi ureditev gradnje čez mejo, ki jo SPZ določa v 47. členu.
SPZ v 73. členu določa splošno pravilo, po katerem morajo lastniki nepremičnin ravno zaradi sosedstva ali prostorske povezanosti nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati tako, da se medsebojno ne vznemirjajo in da si ne povzročajo škode (prvi odstavek 73. člena SPZ). Pravice, ki omejujejo lastninsko pravico lastnika sosednje ali prostorsko povezane nepremičnine, se morajo izvrševati pošteno, v skladu s krajevnimi običaji in na način, ki najmanj obremenjuje lastnika nepremičnine. Sosedsko pravo se zato ne omejuje zgolj na pravna razmerja med neposredno meječimi nepremičninami, temveč zaobsega tudi bolj oddaljene nepremičnine, in to tako daleč, do koder se raztezajo učinki vplivanja.[1] Ob tem je potrebno omeniti, da pravna razmerja med lastniki sosednjih nepremičnin poleg SPZ urejajo tudi javnopravni predpisi na področju graditve objektov, urejanja prostora, varstva okolja in evidentiranja nepremičnin. Continue reading “Imisije, institut sosedskega prava”
Predkupna pravica pri prodaji in nakupu nepremičnine
V predmetnem članku bodo na kratek, razumljiv in posplošen način predstavljene osnovne značilnosti instituta predkupne pravice, katero je potrebno vzeti v obzir v primeru prodaje in nakupa nepremičnine. Razvidno bo, da je način uresničevanja predkupne pravice ali način varstva v primeru kršitev morebitnih predkupnih pravic, lahko raznolik in odvisen od posameznega primera.
Osnovni namen članka je bralca opozoriti na pomembnost upoštevanja morebitnih predkupnih pravic v postopkih prodaje oz. nakupa nepremičnin, kakor na splošno opozoriti na raznovrstnost primerov v zvezi s predkupnimi pravicami, kar terja še posebno pozornost oz. previdnost. Continue reading “Predkupna pravica pri prodaji in nakupu nepremičnine”
Vlagali ste v tujo nepremičnino, v kateri ne živite več – kaj sedaj?
Pogosto se zgodi, da zakonska ali izvenzakonska partnerja (v nadaljevanju: partnerja) skupaj vlagata v nepremičnino (v nadaljevanju tudi: hiša), ki je v lasti staršev enega partnerja z namenom, da tam živita. Po razhodu pa partner, ki odhaja, želi povrnitev tega, kar je vložil. Continue reading “Vlagali ste v tujo nepremičnino, v kateri ne živite več – kaj sedaj?”