UPRAVLJANJE VEČSTANOVANJSKIH STAVB

V tem prispevku predstavljam kaj je etažna lastnina ter kako poteka upravljanje večstanovanjskih stavb s strani etažnih lastnikov in s pomočjo upravnika. Upravljanje večstanovanjskih stavb je urejena v Stanovanjskem zakonu[1] ( v nadaljevanju SZ-1), Stvarnopravnem zakoniku[2] (v nadaljevanju SPZ) ter Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb[3].

1. Etažna lastnina

Etažno lastnino ureja SPZ v 105. členu SPZ, ki določa etažno lastnino kot lastnino posameznega dela zgradbe ter solastnina skupnih delov. To pomeni, da se posamezni del stavbe osamosvoji od zemljišča ter postane samostojni predmet lastninske pravice ter drugih stvarnih pravic (npr. služnosti, hipoteke…).[4] Posamezni del zgradbe mora po drugem odstavku 105. člena SPZ predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor. K posameznemu delu v etažni lastnini lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov. Primeri posameznih delov stavbe so: atrij, parkirišče, kletni prostori, drvarnica, balkon, terasa, loža.[5] Skupni deli zgradbe na katerih imajo etažni lastniki solastnino so po tretjem odstavku 105. člena drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge nepremičnine. Primeri skupnih prostorov so po 5.členu SZ-1: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančnine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva. Skupni gradbeni elementi so temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije. Skupne inštalacije, naprave in oprema v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene  kot so notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki se nahaja v skupnih prostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje itd.

Pravni podlagi za nastanek etažne lastnine sta pravni posel ali sodna odločba. Pravni posel je običajno pogodba, ki predstavlja sporazum o delitvi  ali pa je to enostranski pravni akt, če je zemljišče z zgradbo v izključni lasti enega lastnika.[6]

2. Upravljanje večstanovanjske stavbe

Upravljanje večstanovanjske stavbe zajema sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe.[7]

Na splošno so etažni lastniki svobodni pri izvrševanju svoje lastninske pravice (na svojem delu zgradbe), vendar morajo le to izvrševati na način, ki najmanj moti druge etažne lastnike in njihove posamezne dele zgradbe, pa tudi skupno rabo skupnih delov stavbe v etažni solastnini (13. člen SZ-1). Etažni lastnik mora v primernem času tudi poskrbeti za popravila v svojem delu, da odvrne škodo, ki nastaja na drugih delih zgradbe; če se izvajajo popravila na skupnih delih zgradbe mora etažni lastnik dovoliti vstop v svoj posamezni del, če del ni mogoče opraviti drugače ali pa je to povezano z nesorazmernimi stroški (121. člen SPZ). Etažni lastnik odgovarja za škodo, ki izvira iz njegovega posameznega dela in ki nastane na drugih posameznih delih ali skupnih delih (16. člen SZ-1).[8]

• • Pogodba o medsebojnih razmerjih

Etažni lastniki lahko po 116. členu SPZ v času nastanka etažne lastnine sklenejo pisno pogodbo o medsebojnih razmerjih v kateri določijo predvsem predelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, način oblikovanja rezervnega sklada, morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini, način uporabe skupnih delov, namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini, nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu, način upravljanja skupnih delov, uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene, zavarovanje zgradbe kot celote in pooblastila upravnika.

Čeprav sklenitev pogodbe ni obvezna in se v primeru njene odsotnosti za pravna razmerja uporabijo zakonske določbe, se da z njo na zanimive in različne načine oblikovati pravna in dejanska razmerja med etažnimi lastniki.[9]

• • Upravljanje skupnih delov

Upravljanje skupnih delov se po 117. členu SPZ ravna po pravilih, ki veljajo za solastnino razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače.

Etažni lastniki v skladu s pravili, ki veljajo za solastnino svoje odločitve sprejemajo z navadno večino (več kot 50%), s kvalificirano večino (več kot 75%) ali s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Etažni lastniki lahko odločajo na zboru lastnikov na ponovljenem zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine.[10]

Z navadno večino – s soglasjem več kot 50 % po solastniških deležih etažni lastniki odločajo o vseh poslih rednega upravljanja. Posli rednega upravljanja predstavljajo predvsem obratovanje, vzdrževanje stavbe, določitev in razrešitev upravnika, določitev in razrešitev nadzornega odbora, oddajanje skupnih delov v najem, sklenitev in spreminjanje zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote, sprejemanje načrta vzdrževanja, odločanje o morebitnih povišanih vplačilih v rezervni sklad, odločanje o vplačevanju dohodkov iz oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad, sprejemanje hišnega reda ter odločanje o skupnem uveljavljanju pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči, upravnimi organi in drugimi nosilci javnih pooblastil ter določitvijo zastopnika v teh postopkih.[11]

Kvalificirana večina (več kot 75%) je po 29. SZ-1 potrebna za sklenitev in spreminjanje pogodbe o medsebojnih razmerjih, za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja (vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo s stanovanjem), za izvedbo gradbenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev ter za določitev upravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu obvezno.[12]

Soglasje vseh solastnikov je potrebno za sprejem sporazuma o določitvi ali spremembi solastniških deležev, spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene), omejitve rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene), sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, uporaba stanovanja v druge namene ter sprememba namembnosti iz stanovanja v poslovni prostor.[13]

• • Določitev in razrešitev upravnika ter pogodba o upravljanju upravniških storitev

Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika ter več kot osem posameznih delov morajo etažni lastniki po 118. členu SPZ ter 48. členu SZ-1 določiti upravnika, ki bo poskrbel za zagotavljanje tekočega poslovanja v zvezi s skupnimi deli v etažni lastnini. Učinkovito delovanje v teh poslih zahteva hitro ukrepanje in odločanje, zato je najbolj primerno da tovrstne posle opravlja ena oseba na katero so prenesena določena pooblastila, kot pa celoten zbor etažnih lastnikov. Imenovanje upravnika je posel rednega upravljanja zato je za njegovo določitev zadošča navadna večina po solastniških deležih na skupnih delih.[14]

Glavne obveznosti upravnika so po 118. členu SPZ izvajanje sklepov  etažnih lastnikov, skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravljanje z rezervnim skladom in skupnim denarjem ter zastopanje etažnih lastnikov v poslih rednega opravljanja vključno z vložitvijo izključitvene tožbe.[15]

Etažni lastniki lahko s 100 % soglasjem sprejmejo sklep, da za upravljanje z večstanovanjsko stavbo ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo. Skupnost lastnikov je lahko upravnik le na naslovu stavbe, na katero se odločitev nanaša. Člani skupnosti lastnikov so vsakokratni etažni lastniki; predsednik skupnosti lastnikov sklepa vse posle v imenu in za račun skupnosti lastnikov.[16]

Etažni lastniki in upravnik medsebojna razmerja uredijo s pogodbo o upravljanju. Vsebino pogodbe predstavljajo pooblastila in obveznosti upravnika ter njegovo mesečno plačilo, čas, za katerega je sklenjena pogodba; dan začetka veljavnosti pogodbe.[17]

Sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev sprejmejo etažni lastniki na enak način, kot je določen za izbiro upravnika.[18]

• • Rezervni sklad in hišni red

SPZ je pri etažni lastnini določil obveznost oblikovanja rezervnega sklada, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika ter več kot osem posameznih delov. Namen sklada je zagotavljanje finančnih sredstev za bodoče izdatke v zvezi z vzdrževanjem skupnih delov ter drugimi posli rednega upravljanja. V rezervni sklad etažni lastniki vplačujejo mesečni denarni znesek, katerega višino določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka[19].[20]

V nasprotju z oblikovanjem rezervnega sklada sprejem hišnega reda v nobenem primeru ni obvezno je pa koristno. Hišni red se sprejme s soglasjem etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži skupno presegajo 50 % lastništva stavbe. V hišnem redu etažni lastniki določijo temeljna pravila sosedskega sožitja na primer, čas hišnega miru, pravila uporabe skupnih delov stavbe (način dostopnosti, način uporabe), pogoje, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih), druga pravila ravnanj, določitev grobih kršitev, ki so podlaga za vložitev izključitvene tožbe, način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda.[21]

• • Delitev stroškov v večstanovanjski stavbi

Vsi stroški upravljanja, razen obratovalnih stroškov, bremenijo etažne lastnike v skladu z njihovim solastniškim deležem, razen če se s pogodbo o medsebojnih razmerjih niso dogovorili drugače, kot to določa SZ-1. Obratovalni stroški pa se delijo po treh merilih, in sicer po površini, številu enot in številu uporabnikov natančneje razdelitev obratovalnih stroškov določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. V primeru, ko je stanovanje prazno ali neuporabno, lastnik plača vse obratovalne stroške, pri čemer se stroški, ki se delijo po številu oseb, obračunajo le za eno osebo. Lastnike psov se bremeni samo s stroški čiščenja skupnih prostorov in sicer za vsakega psa v višini polovice stroška za enega uporabnika. Za druge hišne ljubljenčke stroški niso predvideni.[22]

• • Zakonita predkupna pravica

Zakonita predkupna pravica je po 124. členu SPZ določena pri nepremičninah v etažni lastnini, kjer sta dva ali več etažnih lastnikov in ne več kot pet posameznih delov. Lastnik posameznega dela, ki namerava prodati svoj del, mora o nameravani prodaji  in njenih pogojih najprej obvestiti druge etažne lastnike, šele če ti predkupne pravice ne uveljavljajo pa je mogoča prodaja tretji osebi.[23]

• • Izključitvena tožba

Izključitvena tožba se po 123. členu SPZ lahko vloži kot skrajni ukrep če etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna in če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo njegovega posameznega dela.

Izključitvena tožba se vloži če ostale oblike pravnega varstva (opustitvena tožba na podlagi lastninske pravice – negatorna tožba, tožba zaradi motenja posesti ali splošne prepovedi vznemirjanja) ne pridejo v poštev.[24]

• • Inšpekcijski nadzor

Inšpekcijski nadzor izvajajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije. Nadzor nad upravnikom pa izvajajo etažni lastniki, ki lahko imenujejo tudi nadzorni odbor. Ena glavnih nalog nadzornega odbora je prav nadzor nad delom upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Če upravnik krši določila pogodbe o opravljanju upravniških storitev ali določila zakona, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe in izberejo novega upravnika ali pa če menijo, da jih je upravnik s svojim delom oškodoval, sprožijo tudi odškodninsko tožbo.[25]

Z globo od 400 do 1.200 EUR se lahko kaznuje etažni lastnik, ki v stanovanju opravlja dejavnosti brez dovoljenja ali z njim v nasprotju, ki ne poravnava stroškov upravljanja in drugih stroškov, ki kljub odredbi stanovanjske inšpekcije ne izvede tistih del, ki so potrebna za normalno bivanje, ki ne vzdržuje stanovanja in skupnih delov stavbe ali večstanovanjske stavbe v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema; ki izvrši spremembe v stanovanju v nasprotju s določenimi pravili; ki odda stanovanje brez najemne pogodbe; ki ne sklene pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki ali ne predlaga nepravdnemu sodišču, da to nadomesti z odločbo.[26]

3. Zaključek

Ureditev etažne lastnine predstavlja odstop od temeljnih načel stvarnega prava (predvsem načela specialnosti in načela povezanosti zemljišča in objekta), ki sicer veljajo za druge lastninske pojavnosti (solastnino in skupno lastnino).[27] Za upravljanje večstanovanjskih stavb, ki temeljijo na principu etažne lastnine, so zato predpisani posebni pogoji  ter zahteve, ki jih je potrebno upoštevati z namenom čim lažjega in učinkovitega upravljanja.

 Lina Čok Jereb, mag. prav.

[1] Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21 in 18/23 – ZDU-1O.

[2] Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20.

[3] Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22.

[4] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 340.

[5] Stavek povzet po: Petek, Aljoša; Mreža za prostor, Upravljanje večstanovanjske stavbe, dostopno na povezavi: https://www.mrezaprostor.si/aktualno/clanki/upravljanje-vecstanovanjske-stavbe-2/ (4. 4. 2023).

[6] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 347.

[7] GOV.si, Upravljanje večstanovanjskih stavb, dostopno na povezavi: https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/ (4. 4. 2023).

[8] Odstavek povzet po: Petek, Aljoša; Mreža za prostor, Upravljanje večstanovanjske stavbe, dostopno na povezavi: https://www.mrezaprostor.si/aktualno/clanki/upravljanje-vecstanovanjske-stavbe-2/ (4. 4. 2023).

[9] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 350 -351.

[10] GOV.si, Upravljanje večstanovanjskih stavb, dostopno na povezavi: https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/ (4. 4. 2023).

[11] GOV.si, Upravljanje večstanovanjskih stavb, dostopno na povezavi: https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/ (4. 4. 2023).

[12] Prav tam.

[13] Prav tam.

[14] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 359.

[15] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 360.

[16] GOV.si, Upravljanje večstanovanjskih stavb, dostopno na povezavi: https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/ (4. 4. 2023).

[17] Stavek povzet po: Petek, Aljoša; Mreža za prostor, Upravljanje večstanovanjske stavbe, dostopno na povezavi: https://www.mrezaprostor.si/aktualno/clanki/upravljanje-vecstanovanjske-stavbe-2/ (4. 4. 2023).

[18] GOV.si, Upravljanje večstanovanjskih stavb, dostopno na povezavi: https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/ (4. 4. 2023).

[19] Uradni list RS, št. 11/04.

[20] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 361.

[21] GOV.si, Upravljanje večstanovanjskih stavb, dostopno na povezavi: https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/ (4. 4. 2023).

[22] Odstavek povzet po: GOV.si, Upravljanje večstanovanjskih stavb, dostopno na povezavi: https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/ (4. 4. 2023).

[23] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 363.

[24] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 363.

[25] GOV.si, Upravljanje večstanovanjskih stavb, dostopno na povezavi: https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/ (4. 4. 2023).

[26] Odstavek povzet po: Petek, Aljoša; Mreža za prostor, Upravljanje večstanovanjske stavbe, dostopno na povezavi: https://www.mrezaprostor.si/aktualno/clanki/upravljanje-vecstanovanjske-stavbe-2/ (4. 4. 2023).

[27] Juhart, Miha; Tratnik, Matjaž; Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana, 2023, str. 337.