Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, ko prodajalec noče izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila

S prodajalcem ste sklenili kupoprodajno pogodbo, plačali kupnino, sedaj bi se kot lastnik želeli vpisati še v zemljiško knjigo, vendar vam prodajalec noče izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila. Kaj lahko storite?

Da kupec nepremičnine postane tudi njen formalnopravni lastnik ne zadošča razpolaganje s kupoprodajno pogodbo, niti plačilo kupnine, temveč se mora kot lastnik vpisati v zemljiško knjigo. Za tak vpis kupec potrebuje zemljiškoknjižno dovolilo, ki pomeni izrecno in nepogojno izjavo tistega (prodajalca), čigar pravica se prenaša, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo (49. člen Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju: »SPZ«). Poleg izjave mora zemljiškoknjižno dovolilo vsebovati podatke o prodajalcu (ime, priimek, naslov, EMŠO) in podatke o nepremičnini (parcelna številka in katastrska občina). Če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, v zemljiškoknjižnem dovolilu ne more biti označena z zemljiškoknjižnimi podatki. V teh primerih zadošča, da je nepremičnina označena tako, da je določljiva. To pomeni, da se iz zemljiškoknjižnega dovolila lahko nedvomno ugotovi, da gre za isto nepremičnino (sodba Vrhovnega sodišča RS, II Ips 196/2010 z dne 28. 11. 2013).

Zemljiškoknjižno dovolilo je vključeno v kupoprodajno pogodbo

V praksi se mnogokrat zgodi, da prodajalec nepremičnino proda, za nadaljnje postopke, ki so potrebni za prenos lastninske pravice, pa izgubi interes. Glede na navedeno se kupec lahko zavaruje tako, da se s prodajalcem dogovorita in zemljiškoknjižno dovolilo vključita že v kupoprodajno pogodbo. Če je podpis prodajalca na listini overjen, potem je takšna pogodba z zemljiškoknjižnim dovolilom zadostna podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Kadar prodajalec podpisa na kupoprodajni pogodbi, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, noče overiti, Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: »ZZK-1«) kupcu omogoča, da na pristojno sodišče vloži zahtevek na priznanje podpisa. Pri tem mora biti pozoren na oblikovanje zahtevka, saj se lahko hitro zgodi, da ga sodišče zaradi napačnega oblikovanja zavrne. Iz sodne prakse namreč izhaja, da kupec nima novega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, kadar je to že podano v kupoprodajni pogodbi, ni pa overjeno (sodba in sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 55/2014 z dne 14. 5. 2014).

Ob pravilnem oblikovanju zahtevka na priznanje podpisa bo pravnomočna sodba, s katero bo sodišče prejšnjemu lastniku (prodajalcu) naložilo, da svoj podpis prizna, podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Zemljiškoknjižno dovolilo ni vključeno v kupoprodajno pogodbo

Iz Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: »OZ«) izhaja, da je temeljna obveznost prodajalca izročitev prodane stvari kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico na njej (prvi odstavek 435. člena). Ker je podlaga za vpis lastninske pravice na nepremičnini zemljiškoknjižno dovolilo, je obveznost prodajalca, da ga kupcu tudi izroči (pod domnevo, da sta stranki kupoprodajno pogodbo brez zemljiškoknjižnega dovolila dejansko sklenili). Če se prodajalec izpolnitvi te obveznosti izmika, ZZK-1 kupcu omogoča, da opravi vpis v zemljiško knjigo tudi na podlagi pravnomočne sodbe, s katero sodišče osebi, proti kateri se predlaga vpis (prodajalcu) naloži, da izstavi zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga. Kupec bo v tem primeru lahko na pristojno sodišče vložil zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ugodilna pravnomočna sodba pa bo podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Načeloma velja, da mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu, s katerim se dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice, priloženo potrdilo pristojnega davčnega organa o plačilu davka na promet nepremičnin oz. o plačilu drugega davka, razen davka na dodano vrednost (prvi odstavek 37. člen ZZK-1). To pa ne pomeni, da je predložitev potrdila pogoj tudi za zemljiškoknjižni vpis na podlagi sodne odločbe. Kadar je torej podlaga pravice v zemljiško knjigo katera od zgoraj navedenih sodnih odločb, potrdilo o plačilu davka ni pogoj za vpis in ga ni potrebno predložiti (sklep Vrhovnega sodišča RS, II Ips 219/2014 z dne 15. 1. 2015).

Glede terjatev na izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo pa mora biti kupec posebej pozoren na njihovo zastaranje, ki začne teči prvi dan po dnevu, ko je kupec imel pravico zahtevati izpolnitev obveznosti. Velja posebni desetletni zastaralni rok (350. člen OZ), zastaranje pa ne teče tisti čas, ko kupec zaradi nepremagljivih ovir ne bi mogel sodno zahtevati izpolnitve obveznosti. Gre za subjektivne ali objektivne ovire pri uveljavljanju pravic. Za nepremagljive ovire lahko npr. gre, če sodišče ne posluje zaradi vremenskih razmer, naravnih nesreč, ali če gre za upnikovo (kupčevo) težko bolezen (sodba Višjega sodišča v Ljubljani, I Cp 1529/2017 z dne 4. 10. 2017).

Sklep

Velikokrat se kupec in prodajalec dogovorita in zemljiškoknjižno dovolilo vključita že v kupoprodajno pogodbo, kar je podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Kadar podpis prodajalca na takšni listini ni overjen in ga prodajalec niti ne želi overiti, lahko kupec na pristojno sodišče vloži zahtevo za priznanje podpisa. Pravnomočna sodba, s katero sodišče prodajalcu naloži, da na listini prizna svoj podpis, je podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Če pa kupoprodajna pogodba zemljiškoknjižnega dovolila ne vsebuje in ga prodajalec tudi noče izdati, lahko kupec na pristojno sodišče vloži zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Podobno kot v prejšnjem primeru, bo pravnomočna sodba s katero bo sodišče prodajalcu naložilo, da izstavi zemljiškoknjižno dovolilo glede vpisa lastninske pravice, podlaga za njen vpis v zemljiško knjigo.

Anja Jelen,  dipl. prav. (UN)