VZPOSTAVITEV NUJNE POTI IN NJENE POSLEDICE

Lastninska pravica posamezniku omogoča imeti stvar v izključni posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati, pri čemer lahko od poseganja na določeno stvar izključi ostale posameznike. Zaradi navedenega lahko omejitve lastnikove pravice uporabljati, uživati in razpolagati s stvarjo določi zgolj zakon, pri čemer je potrebno izpostaviti predvsem zakonsko omejitev lastninske pravice, opredeljeno v 12. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ).[1] Ta določa, da je lastnik stvari pri izvrševanju svoje lastninske pravice omejen z enakimi pravicami drugih, torej mora lastninsko pravico izvrševati v skladu s temeljnimi načeli stvarnega prava ter z namenom in naravo stvari.

Eno izmed zakonsko predvidenih prisilnih omejitev lastninske pravice pa predstavlja tudi nujna pot, saj njena ustanovitev in uporaba v določenem obsegu poseže v lastninsko pravico lastnika sosednje nepremičnine, saj lastnik te nepremičnine določenega dela svojega zemljišča zaradi ustanovljene nujne poti ne more v celoti uporabljati oziroma z njim prosto razpolagati. Nujna pot predstavlja posebno obliko stvarne služnosti, ki nastane na podlagi pravnomočne sodne odločbe. Kljub temu, da so določbe nanašajoč na nujno pot sicer opredeljene v poglavju o sosedskem pravu, te predstavljajo konkretizacijo določbe SPZ, ki opredeljuje nastanek stvarne služnosti z odločbo državnega organa.[2]

1.     STVARNA SLUŽNOST

Za razumevanje instituta nujne poti kot posebno stvarno služnost je potrebno omeniti, da je služnost po svoji vsebini pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati določeno pravico oziroma od lastnika stvari zahtevati, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari kot imetnik lastninske pravice.[3] Tako lahko upravičenec nujne poti kot lastnik gospodujoče nepremičnine (nepremičnine, v korist katere je bila nujna pot ustanovljena) izvršuje določena dejanja na tuji nepremičnini, v obsegu kot so opredeljena v odločbi sodišča, oziroma zahteva od lastnika služeče nepremičnine (po navadi sosednje nepremičnine, na kateri poteka nujna pot), da opušča določena dejanja.

Zaradi navedenega se po navadi stvarna služnost ustanovi v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine in ne v korist določene osebe, zaradi česar njena uporaba ni omejena zgolj na določeno osebo (večinoma lastnika gospodujoče nepremičnine), vendar pa je njeno izvrševanje omejeno s potrebami tega zemljišča. To pomeni, da izvrševanje služnosti v korist drugih nepremičnin brez izkazane ustrezne podlage ni dopustna.[4] Slednje izhaja že splošnega načela, da se mora služnost izvrševati obzirno, torej upravičenec ne sme povzročati škode ali razširjati obsega dovoljene služnosti.[5] Prav tako je potrebno poudariti, da se služnost sme izvrševati zgolj na način, ki najmanj obremenjuje služno stvar (torej služečo nepremičnino).[6]

2.     USTANOVITEV NUJNE POTI

Nujna pot se lahko, v nasprotju z splošnimi načini nastanka služnosti,[7] ustanovi zgolj na en način, in sicer s sodno odločbo v korist gospodujoče nepremičnine, v kolikor sodišče ugotovi, da so izpolnjene zakonsko določene predpostavke. Ti sta dve, in sicer 1) ekonomski interes upravičenca (neobstoj druge povezave do javne ceste) ter 2) zaščita interesov lastnika služeče nepremičnine, zaradi česar se nujna pot ne sme ustanoviti zgolj zaradi ugodja lastnika gospodujoče nepremičnine temveč izključno zaradi nujnosti.[8]

Tako nujna pot, kot posebna oblika služnosti, ne more nastati že z izpolnitvijo zakonsko predvidenih kriterijev (s priposestvovanjem služnosti) ali na podlagi sklenitve pravnega posla med strankama,[9] temveč zgolj z odločbo državnega organa. Sodišče, kateremu je bil predložen predlog o ustanovitvi nujne poti tako v postopku presoja, ali nepremičnina res nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto oziroma bi vzpostavitev takšne povezave lastniku nepremičnine povzročila nesorazmerne stroške.[10] Sodišče tako dovoli nujno pot, če se z njo ne onemogoča ali znatno ovira uporaba nepremičnine, po kateri bo pot potekala,[11] torej pri presoji upošteva predvsem prihodnjo obremenitev služeče nepremičnine glede na geometrijske karakteristike zemljišča, najlažjo in najhitrejšo izvedljivost nujne poti, prav tako pa upošteva ali je predlagana pot stroškovno najcenejša ter da dosedanja uporaba služeče nepremičnine ne bo bistveno okrnjena.[12]

2.1.   Odplačnost ustanovitve nujne poti

Vsekakor pa kljub zakonsko predvideni ustanovitvi nujne poti z odločbo sodišča, pa ta ni neodplačna pravica, temveč mora lastnik gospodujoče nepremičnine zavezancu (lastniku služeče nepremičnine) plačati primerno nadomestilo.[13] Slednje predstavlja pravni standard, katero višino določi sodišče glede na okoliščine posameznega primera, predvsem upoštevaje vrednost služeče nepremičnine ter način in obseg nujne poti.[14] Nadomestilo tako »pokriva škodo, ki lastniku zemljišča nastane zaradi zmanjšanja vrednosti (preostanka) obremenjene nepremičnine, omejene možnosti (ali izključitev od) uporabe trase nujne poti in drugo škodo, ki jo je bilo mogoče predvideti v postopku ustanovitve nujne poti.«[15] Iz sodne prakse prav tako izhaja, da »škoda, ki nastane lastniku služeče nepremičnine zaradi ustanovitve nujne poti, ni enaka vrednosti prodajne cene po principu primerljivih prodaj, zmanjšane za določene koeficiente, samo tistega dela nepremičnine, kjer pot poteka, ampak predstavlja škoda zmanjšanje možnosti gospodarskega izkoriščanja in uporabe celotne obremenjene nepremičnine. Višine nadomestila torej ni mogoče matematično ugotoviti, kot to velja pri razlastitvi, temveč jo je potrebno vrednostno določiti«.[16]

2.2.   Postopek ustanovitve nujne poti

Sodišče je pri odločanju o vzpostavitvi nujne poti vezano na predlog, ki mora upoštevajoč 176. člen Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP)[17] vsebovati zemljiškoknjižne podatke o nepremičnini, ki pot potrebuje, in o nepremičninah, po katerih bi lahko potekala pot, opis dejanske rabe zemljišč ter predlog poteka in načina uporabe nujne poti. Sklep o določitvi (ali spremembi) nujne poti obsega skladno z določbo 178. člena ZNP natančen opis poteka nujne poti (kar se izkazuje s skico nujne poti), način njene uporabe ter višino denarnega nadomestila. S pravnomočnostjo sklepa sodišča, s katerim to odloči o ustanovitvi nujne poti, pridobi upravičenec, v korist čigar nepremičnine je bila nujna pot ustanovljena, upravičenja, ki pa sicer ustrezajo vsebini stvarne služnosti,[18] torej lahko služnostni upravičenec izvršuje določena ravnanja na nepremičnini, na kateri je bila ustanovljena nujna pot. Vendar slednje ne pomeni, da je dopustna samovoljna vzpostavitev sodno ustanovljene nujne poti, saj ima (načeloma) to dejanje v naravi lahko za posledico nastanek pravno priznane škode, ki jo bo uveljavljal lastnik služeče nepremičnine.[19] V tej zvezi je tudi potrebno poudariti, da ko je nujna pot enkrat določena, se lastnik služečega zemljišča ne more upirati izvrševanju nujne poti v določenem obsegu, saj samo dejstvo, da bo za uporabo nujne poti potrebno določen del služečega zemljišča utrditi, ne opravičuje lastnika služečega zemljišča, da brani lastniku gospodujočega zemljišča uporabo poti.[20]

3.     UPRAVIČENJA IN PRAVNO VARSTVO SUBJEKTOV

3.1.   Upravičenja upravičenca nujne poti

Z ustanovitvijo nujne poti upravičenec ne pridobi lastninske pravice na delu služeče nepremičnine, kjer poteka nujna pot, temveč zgolj pravico uporabljati ta del zemljišča na način, ki je najmanj obremenjujoč za služečo (po navadi sosednjo) nepremičnino.[21] Nujna pot kot posebna vrsta služnosti pa je po svoji naravi absolutna, torej izključujoča pravica, ki učinkuje proti vsem tretjim osebam.[22]

Vendar pa je določena tudi obveznost lastnika gospodujoče nepremičnine (upravičenca nujne poti), da v kolikor je za izvrševanje služnosti (torej uporabe nujne poti) potrebna uporaba kakšne naprave ali je potrebno kakšno dejanje, krije stroške vzdrževanja le ta. Slednje pomeni, da v kolikor upravičenec ne more uporabljati nujne poti iz vzrokov, ki jih ni s svojim ravnanjem povzročil lastnik služeče nepremičnine, slednji ni dolžan plačati stroške dejanj, s katerim bi upravičencu zagotovil uporabo nujne poti. Namreč lastnika služeče nepremičnine ni mogoče zavezati k aktivnemu ravnanju, temveč zgolj k opustitvi določenih dejanj, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini.[23] To v primeru ustanovitve nujne poti pomeni, da je lastnik služeče nepremičnine dolžan opuščati uporabo dela svoje nepremičnine, kjer poteka nujna pot, oziroma ta del uporabljati tako, da ne onemogoča uporabo nujne poti upravičencu.

Obrazložitev na primeru: V primeru, da veje drevesa na služeči nepremičnini ovirajo nemoteno uporabo nujne poti služnostnemu upravičencu, ta kljub obstoju služnostnega upravičenja ne more samovoljno odstraniti vej s služnostnega zemljišča, kljub temu, da določba 83. člena SPZ, načeloma dovoljuje lastniku nepremičnine odstranitev vej sosedovega drevesa, ki segajo v zračni prostor njegove nepremičnine, seveda v kolikor lastnik sosednje nepremičnine tega na predhodni poziv ne stori. Vendar pa kljub temu, da se nujna pot ustanovi na tuji nepremičnini, kjer upravičenec načeloma nima upravičenj razpolagati s služečo nepremičnino, pa ima upravičenec vseeno pravico nemoteno uporabljati s sodno odločbo ustanovljeno nujno pot. Upravičenec lahko tako od lastnika služeče nepremičnine zahteva, da na njegove stroške opravi odstranitev vej, ki ogrožajo njegovo nepremičnino in tako posegajo v njegovo pravico do uporabe nujne poti, saj takšna zahteva pomeni vzdrževanje služnostne poti. Vendar pa, če lastnik služeče nepremičnine ne sledi pozivu služnostnega upravičenca, lahko slednji zahteva odstranitev vej, ki posegajo na nujno pot in mu ovirajo nemoteno izvrševanje služnosti, zgolj v sodnem postopku. Potrebno je namreč upoštevati, da služnostna pot z ustanovitvijo na podlagi sodne odločbe ne postane del gospodujoče nepremičnine, zaradi česar bi služnostni upravičenec pridobil lastninska upravičenja na delu gospodujoče nepremičnine.

V kolikor lastnik sosednje nepremičnine, ki je obremenjena z ustanovljeno nujno potjo, onemogoči lastniku gospodujoče nepremičnine uporabljati nujno pot (na primer s parkiranjem avtomobila na trasi nujne poti ali postavitvijo ograje s ključavnico brez izročitve ključev), ima slednji na voljo pravno sredstvo. Skladno z 212. členom SPZ lahko tako uveljavlja konfesorno tožbo, ki je namenjena varstvu služnosti, ki jo je možno naperiti zoper vsakogar, ki služnostnega upravičenca neutemeljeno moti pri izvrševanju služnosti. S tožbo namreč služnostni upravičenec od katerekoli osebe, ki ga ovira pri izvrševanje služnosti, zahteva prenehanje motenja. Vendar pa vsakršna ovira pri izvrševanju nujne poti še ne predstavlja onemogočenje uporabe, katera bi upravičevala vložitev konfesorne tožbe. Tako je sodišče v primeru namestitve vrat s ključavnico in vročitvijo ključev upravičencu do koriščenja nujne poti odločilo, da takšno ravnanje ne predstavlja preprečevanja oziroma oteževanja izvrševanja pravice nujne poti. Odklepanje/zaklepanje in odpiranje/zapiranje vrat na nujni poti za tožnika ne predstavlja take obremenitve, da bi bil upravičen do varstva na podlagi konfesorne tožbe. Vendar pa je sodišče odločilo, da parkiranje lastnika služeče nepremičnine na trasi nujne poti vsekakor predstavlja nedopusten poseg v izvrševanje upravičenčevih služnostnih upravičenj.[24]

3.2.   Pravno varstvo lastnika služeče nepremičnine

Kljub prisilni omejitvi lastninske pravice lastnika služeče nepremičnine, pa mu stvarno pravo vseeno zagotavlja pravno varstvo. Namreč kadar katerakoli oseba brez dovoljenja lastnika nepremičnine na kakršenkoli način spreminja njegovo zemljišče (recimo na način odstranitve dreves, ki segajo na traso nujne poti, torej kot v zgoraj opisanem primeru), to predstavlja motenje posesti. Zaradi tega je lastnik služeče nepremičnine skladno s 33. členom SPZ upravičen uveljavljati sodno varstvo nasproti katerikoli osebi, ki neupravičeno moti njegovo lastninsko pravico. Tako je lastniku nepremičnine zagotovljeno sodno varstvo na način, da lahko vloži tožbo z zahtevkom za prenehanje vznemirjanja in prepovedjo nadaljnjega vznemirjanja (negatorna tožba), če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika stvari kako drugače, kot pa z odvzemom njegove stvari (na primer z odstranitvijo vej ali postavitve ograje) na traso nujne poti).[25]

Kadar želi lastnik nepremičnine, v katero nekdo tretji posega, vložiti negatorno tožbo za prenehanje vznemirjanja, mora dokazati dve predpostavki, in sicer 1) da je bila njegova lastninska pravica vznemirjena in 2) da je njegovo lastninsko pravico vznemiril toženec, ni pa mu potrebno dokazovat protipravnosti takšnih poseganj. Namreč tožena stranka je tista, ki mora dokazati, da njeno ravnanje ni protipravno, torej da ima pravno podlago, ki upravičuje ravnanja, ki vznemirjajo lastnika nepremičnine.[26] Pri tem pa je v primeru nujne poti potrebno poudariti, da dejanja, ki predstavljajo izvrševanje sodno ugotovljene služnosti, po svoji naravi predstavljajo dovoljen poseg v lastninsko pravico na tuji nepremičnini, seveda v kolikor se izvršujejo v s sodno odločbo opredeljenem obsegu.[27]

Prav tako pogoj za uveljavljanje negatorne tožbe ni ne nastanek škode (povrnitev te lahko lastnik uveljavlja v skladu z drugim odstavkom 99. člena SPZ po splošnih pravilih o povrnitvi škode, upoštevajoč določbe Obligacijskega zakonika[28]), kot tudi ne okoliščina, da se z očitanim dejanjem otežuje uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna (ali povzroča znatnejšo škodo).[29]

4.     SPREMEMBA IN PRENEHANJE NUJNE POTI

Lastnik nepremičnine, na kateri je ustanovljena nujna pot, kot tudi upravičenec nujne poti lahko predlagata oziroma zahtevata spremembo ali odpravo nujne poti, v kolikor ta zaradi spremenjenih okoliščin ni več potrebna oziroma ni potrebna v dosedanjem obsedu. Slednje bo večinoma zahteval lastnik služeče nepremičnine, v kolikor nujna pot postane nekoristna za uporabo gospodujoče stvari ali če se bistveno spremenijo okoliščine, v katerih je bila ustanovljena.[30] Na primer kadar upravičenec pridobi novo potno povezavo oziroma kadar preneha potreba po dostopu do njegovih nepremičnin, torej kadar povezava z javno cesto za redno rabo nepremičnine ni več potrebna.[31] Tudi v primeru, ko je »nujna pot vzpostavljena zaradi nesorazmernosti stroškov vzpostavitve neposredne povezave gospodujoče nepremičnine z javno potjo, je nujno pot mogoče odpraviti, če zaradi spremenjenih okoliščin ni več potrebna in ne iz razloga, ker se kasneje izkaže, da nesorazmernosti ni več«.[32] Nujna pot pa se spremeni oziroma preneha šele z dnem, ko postane sodna odločba pravnomočna in ne že z dejansko spremenjenimi okoliščinami ali z vložitvijo predloga za spremembo oziroma prenehanje nujne poti.[33]

Ilona Osrajnik, dipl. prav. (UN)

[1] Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20).

[2] Miha Juhart, Matjaž Tratnik in Renato Vrenčur, Stvarno pravo, Ljubljana: GV Založba, 2007, str. 394.

[3] 210. člen SPZ.

[4] Višje sodišče v Ljubljani, sklep z opr. št. I Cp 2292/2015 z dne 03.02.2016.

[5] Miha Juhart, Matjaž Tratnik in Renato Vrenčur, Stvarno pravo, Ljubljana: GV Založba, 2007, str. 591.

[6] Prvi odstavek 219. člena SPZ.

[7] 214. člen SPZ namreč določa, da lahko stvarna služnost nastane z zakonom, na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa.

[8] Miha Juhart, Matjaž Tratnik in Renato Vrenčur, Stvarno pravo, Ljubljana: GV Založba, 2007, str. 395 in 396.

[9] 215. in 217. člen SPZ.

[10] 88. člen SPZ.

[11] Prvi odstavek 89. člena SPZ.

[12] Višje sodišče v Ljubljani, sklep z opr. št. I Cp 2152/2016 z dne 12.04.2017.

[13] Tretji odstavek 89. člena SPZ.

[14] Višje sodišče v Celju, sklep z opr. št. 1884/2003, z dne 01.07.2004.

[15] Vrhovno sodišče Republike Slovenije, sklep II Ips 332/2015 z dne 23.03.2017.

[16] Višje sodišče v Ljubljani, sklep z opr. št. I Cp 1430/2017 z dne 06.12.2017.

[17] Zakon o nepravdnem postopku (Uradni list RS, št. 16/19).

[18] Višje sodišče v Ljubljani, sklep z opr. št. II Ip 2370/2018 z dne 24.10.2018.

[19] Vrhovno sodišče Republike Slovenije, sklep II Ips 332/2015 z dne 23.03.2017.

[20] Višje sodišče v Ljubljani, sodba z opr. št. I Cp 312/2019 z dne 08.05.2019.

[21] 219. člen SPZ.

[22] Miha Juhart, Matjaž Tratnik in Renato Vrenčur, Stvarno pravo, Ljubljana: GV Založba, 2007, str. 592.

[23] 213. člen SPZ.

[24] Višje sodišče v Ljubljani, sodba z opr. št. I Cp 257/2020 z dne 17.06.2020.

[25] 99. člen SPZ.

[26] Višje sodišče v Ljubljani, sodba z opr. št. I Cp 3915/2011 z dne 05.09.2012.

[27] Višje sodišče v Ljubljani, sodba z opr. št. II Cp 494/2019 z dne 17.04.2019.

[28] Predvsem od 131. člena Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631) naprej.

[29] Višje sodišče v Ljubljani, sodba z opr. št.  II Cp 494/2019 z dne 17.04.2019.

[30] Prvi odstavek 222. člena SPZ.

[31] Višje sodišče v Ljubljani, sklep z opr. št. I Cp 1520/2017 z dne 10.01.2018,  Višje sodišče v Ljubljani, sklep z opr. št. 892/2019 z dne 03.07.2019 in Višje sodišče v Kopru, sklep opr. št. I Cp 152/2015 z dne 09.06.2015.

[32] Višje sodišče v Kopru, sklep z opr. št. I Cp 152/2015 z dne 09.06.2015.

[33] Drugi odstavek 222. člena SPZ.