NAJEMNA POGODBA: PRAVNI OKVIR, OBVEZNOSTI POGODBENIH STRANK IN VPRAŠANJE VIDEONADZORA

Preden se lotimo pravnega pregleda najemnih razmerij, si predstavljajmo dve nasprotni situaciji, ki ponazarjata, kako zapletena in občutljiva so lahko razmerja med najemodajalcem in najemnikom.

V prvi situaciji imamo najemodajalca, ki preseže vse meje dovoljenega. V stanovanju, ki ga oddaja, namesti videokamere, da bi imel ”boljši pregled” nad dogajanjem. Nenapovedano prihaja po gotovino, ki jo sam vzeme iz sobe najemnika, preverja, kdo prihaja na obisk, in vse natančno beleži. Najemnik se znajde v okolju brez zasebnosti, kjer je občutek doma popolnoma izničen. Takšno ravnanje predstavlja očiten poseg v njegovo zasebnost in kršitev pravic, ki jih varuje 35. člen Ustave RS[1] (v nadaljevanju URS) ter zakonodaja o varstvu osebnih podatkov.

V drugi situaciji pa se vloga obrne. Najemodajalec postane žrtev neodgovornih najemnikov. Ti več mesecev ne plačujejo najemnine, zanemarjajo stanovanje, povzročajo škodo in kljub odpovedi pogodbe ne izpraznijo nepremičnine. Ko sodišče končno odloči o izselitvi, se preselijo kar v klet, ker sklep o izselitvi tega prostora ne zajema. Lastnik mora znova čakati, da sodišče dopolni sklep, ponovno sodeluje s policijo in nosi dodatne stroške.

Takšne situacije razkrivajo, kako neučinkoviti so lahko sodni postopki in kako težko je v praksi zaščititi lastninsko pravico, ne da bi hkrati posegali v pravice najemnikov.

Najemna razmerja in najemno pogodbo ureja Stanovanjski zakon[2] (v nadaljevanju SZ-1). Najemno razmerje ima svoje splošne značilnosti, kot so pisna oblika pogodbe, možnost sklenitve za določen ali nedoločen čas, odpovedni roki in dodatni krivdni razlogi za odpoved, pa tudi posebne pogodbene klavzule, ki urejajo dogovore glede stroškov in vlaganja v nepremičnino.[3] Zanj je značilna dvostranska narava, saj najemodajalec omogoča rabo predmeta najema ves čas trajanja pogodbe, najemnik pa pridobi pravico, da stvar uporablja z dolžno skrbnostjo v skladu s pogodbenimi določili.³ Ker gre za odplačno razmerje, je dolžnost najemodajalca, da predmet najema vzdržuje, medtem ko mora najemnik za zagotovljeno možnost uporabe predmeta plačevati najemnino, ki je najpogosteje določena kot denarno plačilo, bodisi za vnaprej bodisi za nazaj.[4]

Najemna pogodba sodi med obligacijske pogodbe, kar pomeni, da imajo posamezniki pravico izbrati sopogodbenika in se dogovoriti o vsebini. Kljub temu zakon zahteva, da je pogodba sklenjena v pisni obliki, saj le tako lahko učinkovito uveljavljamo različne pravice, predvsem zaradi varstva najemnika kot šibkejše stranke, hkrati pa je v primeru spora pisna pogodba lažje dokazljivo sredstvo.[5] Bistveni sestavini najemne pogodbe sta določitev predmeta najema in obveznost plačevanja najemnine. 84. člen SZ-1 določa obvezno pisnost pogodbe, vendar hkrati za pomanjkanje pisne oblike ne predvideva sankcij, kar pomeni, da so veljavni tudi ustni dogovori, še posebej če se uresničujejo v praksi. Najemna pogodba je lahko sklenjena za določen ali nedoločen čas. V prvem primeru mora najemnik trideset dni pred potekom pogodbe zaprositi za podaljšanje in z najemodajalcem skleniti novo pogodbo ali aneks, v drugem primeru pa mora pogodba vsebovati odpovedni rok, ki ga zakon praviloma določa v dolžini devetdesetih dni (102. člen SZ-1).[6]

Notarski zapis  

Poleg običajne pisne oblike je najemna pogodba lahko sklenjena tudi kot notarski zapis, kar določa 20.a člen Zakona o izvršbi in zavarovanju[7] (v nadaljevanju ZIZ). V praksi se ta oblika sklepa predvsem zaradi interesa najemodajalca, ki želi doseči neposredno izvršljivost obveznosti najemnika in se s tem izogniti morebitnemu sodnemu postopku za izterjavo zapadlih obveznosti. V notarski zapis se lahko vnese obveznost plačevanja najemnine, pa tudi dolžnost vrnitve predmeta najema po prenehanju razmerja. Da bi notarski zapis pridobil lastnost izvršljivosti, morajo biti izpolnjeni pogoji, ki jih določata Zakon o notariatu[8] (v nadaljevanju ZN) in ZIZ. Zapis je izvršilni naslov v skladu z drugim odstavkom 17. člena ZIZ, če je dolžnik v njem soglašal z neposredno izvršljivostjo ter je terjatev zapadla, kar je treba dokazati z notarskim zapisom, javno listino ali po zakonu overjeno listino.[9]

Pravice in obveznosti pogodbenih strank so jasno razmejene. Najemodajalec je dolžan najemniku izročiti stanovanje skupaj s ključi in podpisano pogodbo ter mu omogočiti nemoteno uporabo predmeta najema. Njegova dolžnost je tudi, da stanovanje vzdržuje in na lastne stroške odpravlja večje okvare. Pri tem mora spoštovati posest najemnika, kar pomeni, da v stanovanje ne sme vstopati brez njegovega dovoljenja. Hkrati pa ima najemodajalec pravico določiti višino najemnine in odpovedati pogodbo v primerih, ko najemnik krši svoje obveznosti, kot so neplačevanje najemnine, uničevanje stanovanja ali kršitve hišnega reda.

Na drugi strani mora najemnik plačevati najemnino in stroške, stanovanje uporabljati kot dober gospodar, ga vzdrževati in opravljati manjša popravila, najemodajalca pa obveščati o večjih okvarah. Prav tako mora spoštovati hišni red in pogodbena določila. V zameno ima pravico do nemotene uporabe stanovanja, sodnega varstva svoje posesti, zahtevka za zmanjšanje najemnine v primeru, da mu je uporaba stanovanja onemogočena, ter do povračila morebitnih neamortiziranih vlaganj ob soglasju najemodajalca.[10]

Videonadzor v stanovanjih

Videonadzor v najemnih razmerjih predstavlja eno izmed najbolj občutljivih vprašanj, saj neposredno posega v pravico do zasebnosti in varstvo osebnih podatkov. Najemnik ima v času trajanja pogodbe posest nad stanovanjem in je zato nosilec pravic, ki izhajajo iz 35. člena URS, ki zagotavlja nedotakljivost človekove zasebnosti in osebnostnih pravic.

Osnovni pravni okvir predstavljata Splošna uredba o varstvu podatkov[11] (v nadaljevanju GDPR) in Zakon o varstvu osebnih podatkov[12] (v nadaljevanju ZVOP-1). Videonadzor se šteje za obdelavo osebnih podatkov, kadar se z njim obdelujejo posnetki določenih ali določljivih posameznikov. Izjema velja le, kadar lastnik izvaja snemanje zgolj za osebne potrebe (npr. nadzor nad vhodom v lastno stanovanje), kar določa 2. člen GDPR. Če pa snemanje posega na skupne dele večstanovanjske stavbe (hodnike, kleti, dvigala) ali na javne površine, gre za obdelavo osebnih podatkov, kjer se uporabljajo vse zahteve GDPR in ZVOP-1, vključno z obveznostjo obvestil, omejitvijo hrambe in sorazmernostjo ukrepa.[13]

Videonadzor v skupnih prostorih

Skladno s 76. členom ZVOP-1 je videonadzor v večstanovanjskih stavbah dopusten le, če zanj obstaja zakonit namen, kot je varovanje ljudi in premoženja, ter če je pridobljeno soglasje solastnikov. Poleg tega mora biti nadzor jasno označen, posnetki pa se smejo hraniti največ eno leto, razen če zakon določa krajši rok. Informacijski pooblaščenec je v več odločbah poudaril, da samovoljna namestitev kamer brez soglasja pomeni nedopusten poseg v zasebnost stanovalcev.[14]

Videonadzor v najetem stanovanju

Poseg v zasebnost je še izrazitejši, kadar gre za videonadzor znotraj stanovanja, ki ga lastnik oddaja v najem. Najemnik ima v času najemnega razmerja posest nad stanovanjem in uživa varstvo svoje zasebne sfere. Namestitev kamer brez njegove vednosti in soglasja pomeni hud poseg v njegove osebnostne pravice ter lahko predstavlja tudi kaznivo dejanje neupravičenega slikovnega snemanja po 138. členu Kazenskega zakonika[15] (v nadaljevanju KZ-1). Sodna praksa poudarja, da je zasebnost v lastnem domu eno najvišje varovanih pravic, posegi pa so dopustni le ob zakonski podlagi in soglasju posameznika.

V kolikor vas zanima, kako in pod kakšnimi pogoji je dovoljen videonadzor v večstanovanjskih stavbah, si lahko več preberete v našem članku dostopnem na https://www.pravozavse.si/videonadzor-v-vecstanovanjskih-stavbah/. 

Pravna sredstva najemnika

Najemnik, ki ugotovi, da je izpostavljen nezakonitemu videonadzoru, ima na voljo več poti. Civilnopravno varstvo mu omogoča, da vloži tožbo po 134. členu Obligacijskega zakonika[16] (v nadaljevanju OZ) in zahteva prenehanje kršitve, poleg tega pa lahko zahteva tudi odškodnino zaradi kršitve osebnostnih pravic po 179. členu OZ. Kazenskopravno je mogoče vložiti kazensko ovadbo zaradi neupravičenega slikovnega snemanja, ki se preganja po uradni dolžnosti. Upravni nadzor pa izvaja Informacijski pooblaščenec, ki skladno s 74.–77. členom ZVOP-1 vodi postopke inšpekcijskega nadzora.

Razlika med snemanjem in »slepimi kamerami«

V praksi se pojavlja vprašanje t. i. slepih kamer, ki so nameščene, a dejansko ne snemajo. Ker pri njih ne pride do obdelave osebnih podatkov, GDPR in ZVOP-1 ne veljata. Kljub temu bi njihova uporaba v najetem stanovanju brez soglasja najemnika lahko predstavljala nedopusten pritisk in kršitev pravice do zasebnosti, saj najemnik ne more vedeti, ali gre za dejansko snemanje ali ne.

Evropsko sodišče za človekove pravice (v nadaljevanju ESČP) je v več zadevah poudarilo,[17] da videonadzor vedno pomeni poseg v pravico do zasebnosti in mora biti nujen ter sorazmeren z zasledovanim ciljem. Temu stališču sledi tudi praksa slovenskega Informacijskega pooblaščenca, ki dosledno opozarja, da mora biti vsaka obdelava osebnih podatkov sorazmerna in zakonita.[18]

Videonadzor v najemnih razmerjih je torej dopusten le v izjemno omejenem obsegu. V najetem stanovanju brez soglasja najemnika ni dovoljen, saj gre za hud poseg v ustavne in zakonske pravice. V skupnih prostorih je dovoljen le ob soglasju solastnikov in pod pogoji iz ZVOP-1. Najemnik ima v primeru nezakonitega snemanja na voljo civilnopravna, kazenskopravna in upravnopravna sredstva, s katerimi lahko učinkovito zaščiti svojo zasebnost.

Ti dve skrajni situaciji kažeta, da najemna razmerja niso le vprašanje pogodbenih obveznosti, temveč tudi ravnotežja med zasebnostjo, lastninsko pravico in učinkovitim pravnim varstvom.

V prvem primeru je najemodajalec tisti, ki prekorači meje svoje lastninske pravice. Čeprav mu 33. člen URS zagotavlja pravico do zasebne lastnine, je ta pravica po teoriji sorazmernosti omejena, kadar pride v konflikt z drugimi ustavnimi pravicami – v tem primeru s pravico najemnika do zasebnosti iz 35. člena URS. Najemnik s sklenitvijo pogodbe pridobi posestno oblast nad stanovanjem, kar pomeni, da mu mora biti omogočena nemotena uporaba brez posegov v njegovo intimno sfero. Po teoriji pogodbenega razmerja gre za zaupno razmerje, v katerem je dolžnost najemodajalca, da spoštuje integriteto osebnega prostora najemnika. Videonadzor brez soglasja zato predstavlja kršitev pogodbenih in osebnostnih pravic, obenem pa pomeni tudi zlorabo lastninske pravice.

V drugem primeru se težišče konflikta premakne na drugo stran. Tu najemniki z neplačevanjem, uničevanjem stanovanja in zavlačevanjem izselitve kršijo svojo obveznost izpolnitve pogodbenih dolžnosti ter načelo vestnosti in poštenja, kar povzroča nevarnost nesorazmerja med pravicami pogodbenih strank. To ponazarja omejitve sodnega varstva lastninske pravice in odpira vprašanje učinkovitosti izvršilnih mehanizmov (npr. notarski zapis po ZIZ). Pravo najemnih razmerij mora iskati dinamično ravnotežje – med zaščito dostojanstva najemnika kot šibkejše stranke in varstvom lastnika kot nosilca lastninske pravice.

Sklep

Iz obeh primerov izhaja, da najemna razmerja niso le pogodbeno-pravno vprašanje, temveč tudi vprašanje ustavnopravnega ravnotežja med pravicami do lastnine, zasebnosti in pravne varnosti. Učinkovito najemno razmerje temelji na jasni pogodbeni ureditvi, spoštovanju načela poštenja in zaupanju med strankama. Le tako se lahko preprečijo zlorabe na obeh straneh tako tiste, ki izhajajo iz prekomernega nadzora najemodajalcev, kot tudi tiste, ki izhajajo iz neodgovornega ravnanja najemnikov. Najemna pogodba kot pravni instrument zato ostaja ključni mehanizem uravnoteženja interesov, s katerim pravo zagotavlja varnost, dostojanstvo in pravičnost v enem najobčutljivejših civilnopravnih razmerij.

Ana Brdanič, dipl. prav.

 

—————————————————————————————-

[1] Uradni list RS, št. 33/91-I, 42/97 – UZS68, 66/00 – UZ80, 24/03 – UZ3a, 47, 68, 69/04 – UZ14, 69/04 – UZ43, 69/04 – UZ50, 68/06 – UZ121,140,143, 47/13 – UZ148, 47/13 – UZ90,97,99, 75/16 – UZ70a in 92/21 – UZ62a.

[2] Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US, 61/24 in 57/25.

[3] Plavšak, N. idr., Obligacijski zakonik – posebni del s komentarjem, 4. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 633–634.

[4] Ibidem, str. 637-638.

[5] Ibidem, str. 640.

[6] SZ-1, 84. člen  in 102. člen.

[7] Uradni list RS, št. 3/07 – uradno prečiščeno besedilo, 93/07, 37/08 – ZST-1, 45/08 – ZArbit, 28/09, 51/10, 26/11, 17/13 – odl. US, 45/14 – odl. US, 53/14, 58/14 – odl. US, 54/15, 76/15 – odl. US, 11/18, 53/19 – odl. US, 66/19 – ZDavP-2M, 23/20 – SPZ-B, 36/21, 81/22 – odl. US in 81/22 – odl. US.

[8] Uradni list RS, št. 2/07 – uradno prečiščeno besedilo, 33/07 – ZSReg-B, 45/08, 91/13, 189/20 – ZFRO, 130/22, 49/23 – ZUS-1C in 102/23 – ZFPPIPP-H.

[9] Osolnik, J., »Najemna pogodba v obliki notarskega zapisa«, Pravna praksa, št. 40–41, 2019, str. 14–15.

[10] 587. -604.  člen OZ.

[11] Uredba (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016.

[12] Uradni list RS, št. 86/04 s spremembami.

[13] GDPR, Uredba (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta, In Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1), Uradni list RS, št. 94/07-UPB1.

[14] Informacijski pooblaščenec, Odločba št. 0712-1/2017/1722 z dne 5. 12. 2017.

[15] Uradni list RS, št. 50/12 – uradno prečiščeno besedilo, 54/15, 6/16 – popr., 38/16, 27/17, 23/20, 91/20, 95/21, 186/21, 105/22 – ZZNŠPP, 16/23 in 107/24 – odl. US.

[16] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631.

[17]  ESČP, zadeva Peck proti Združenemu kraljestvu, št. 44647/98, sodba z dne 28. 1. 2003.

[18] Informacijski pooblaščenec, Videonadzor v stanovanju, dostopno na: https://www.ip-rs.si/mnenja-gdpr/videonadzor-v-stanovanju(21.09.2025), Videonadzor vhoda v stanovanje, dostopno na: https://www.ip-rs.si/mnenja-zvop-2/videonadzor-vhoda-v-stanovanje-1711355149(21.09.2025).