BANČNA GARANCIJA KOT VARSTVO KUPCEV STANOVANJ IN ENOSTANOVANJSKIH STAVB

BANČNA GARANCIJA

Bančna garancija je sredstvo za zavarovanje finančnih ali drugih pogodbenih obveznosti. Če pride do kršitve pogodbenih določil, banka posreduje in izplača dogovorjeni znesek. Na ta način se zmanjšuje tveganje za udeležence posla v primerih neplačila ali neizpolnjevanja dogovorjenih obveznosti v predvidenih rokih. Z bančno garancijo prevzema banka obveznost nasproti prejemniku garancije (upravičencu), da mu bo poravnala obveznost, katere tretja oseba ob zapadlosti ne bi izpolnila, če bodo izpolnjeni v garanciji navedeni pogoji. Sklenjena mora biti sklenjena v pisni obliki.[1]  Najpogosteje je garant (izdajatelj bančna garancije) banka ali posebna finančna organizacija, saj v so praksi banke najbolj zanesljivi dolžniki. V bančni garanciji je kot pogoj za izplačilo denarnega zneska vedno določena predložitev dokumentov (pisna zahteva za izplačilo in drugi dokumenti). Poleg tega je določen tudi rok, do katerega morajo biti dokumenti predloženi, in rok veljavnosti garancije.[2]

Razlikujemo med različnimi vrstami bančne garancije, in sicer odvisne in neodvisne bančne garancije. Neodvisna je tista, pri kateri obveznost garanta za izplačilo denarnega zneska ni odvisna od temeljnega posla (temeljni posel je zlasti gradbena pogodba, kupoprodajna pogodba ipd.) To pomeni, da ni možno uveljaviti ugovorov iz temeljnega posla (npr. pobotni ugovor, ugovor zastaranja, stvarne in pravne napake). Pri odvisni bančni garanciji je obveznost garanta odvisna od obveznosti iz temeljnega posla, pri čemer je primerljiva s poroštvom.[3]

Primer bančne garancije: oseba A (naročnik) in oseba B (izvajalec) skleneta gradbeno pogodbo. V gradbeno pogodbo vključita določilo, s katerim se naročnik zaveže, da bo izročil nepreklicno in brezpogojno bančno garancijo za zavarovanje dobre izvedbe pogodbenih obveznosti, in sicer v višini 20 % pogodbene vrednosti, z veljavnostjo do 1. 1. 2026. Če izvajalec ne bo »dobro« izpolnil svojih pogodbenih obveznosti, naročnik predloži pogodbo banki in zahteva izplačilo v višini 20 % dogovorjene pogodbene vrednosti.

 

BANČNA GARANCIJA PRI NAKUPU STANOVANJ

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi.[4] Za zaščito končnih kupcev pred tveganji, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb, ZVKSES določa možnost in v določenih primerih obveznost sklenitve dodatnega zavarovanja – bančna garancija. Vmesni kupec je oseba, ki od investitorja kupi stavbo z namenom nadaljnje prodaje in ne z namenom uporabe te stavbe. Končni kupec pa je oseba, ki od investitorja ali vmesnega kupca kupi stavbo z namenom, da jo uporablja. Kupec lahko kupi stanovanje od investitorja ali vmesnega kupca. V vsakem primeru je tovrsten posel podvržen pravilom ZVKSES.

 

PLAČILO KUPNINE IN BANČNA GARANCIJA

Iz zakonskega besedila ZVKSES je razvidno, da je bančna garancija pogost posel pri zavarovanju kupcev pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca. Po ZVKSES kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine:

1. dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca, in
2. dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, določen v 18. členu tega zakona.

Kadar je predmet prodajne pogodbe enostanovanjska stavba, se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca:

1. če je v zemljiški kataster vpisano zemljišče, katerega sestavina je enostanovanjska stavba, kot samostojna zemljiška parcela, in
2. če je prodajalec v korist kupca izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi, na katerem je njegov podpis notarsko overjen in na podlagi katerega so glede na vsebino zemljiškoknjižnega dovolila in glede na stanje zemljiške knjige ob zapadlosti kupčeve obveznosti plačati kupnino, izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice, ki ni obremenjena oziroma omejena s pravicami tretjih, v korist kupca.[5]

Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati, še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena ZVKSES, če prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena ZVKSES.

Ustrezno zavarovanje pred tveganji pa prodajalec zagotovi, če v korist kupca zagotovi  bodisi bančno garancijo na način in z vsebino, urejeno v 37. členu ZVKSES, bodisi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, bodisi poroštvo zavarovalnice, ki po zakonu, ki ureja zavarovalništvo, lahko opravlja zavarovalne posle v Republiki Sloveniji.[6]

Nadalje, ZVKSES kot ustrezno zavarovanje v prvem odstavku 37. člena določa tisto bančno garancijo, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se bančna garancija glasi. Bančna garancija se mora glasiti na znesek, ki je enak znesku plačanega obroka kupnine, pri čemer rok veljavnosti bančne garancije mora biti najmanj za šest mesecev daljši od roka za izročitev nepremičnine, določenem v prodajni pogodbi.[7]

 

GRAJANJE NAPAK V ZVEZI Z BANČNO GARANCIJO

V določenih primerih ZVKSES določa, da mora biti sklenjen dogovor o bančni garanciji. Za zavarovanje svoje obveznosti za skrite napake,[8] ki se bodo pokazale v dveletnem jamčevalnem roku, mora prodajalec kupcu hkrati z izročitvijo nepremičnine izročiti nepreklicno bančno garancijo banke.[9] Najpogosteje skrite napake na nepremičnini slaba izolacija, slabo zgrajena streha, odtekanje vode iz notranjih cevi ipd.

Če prodajalec ob izročitvi nepremičnine kupcu ne izroči oziroma ne deponira bančne garancije za odpravo skritih napak[10] (26. člen ZVKSES), ima kupec do izpolnitve te prodajalčeve obveznosti pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine.[11]

Če kupec ne zadrži pet odstotkov kupnine do izročitve ali deponiranja garancije, to ne pomeni, da ta možnost preneha. Ta možnost predstavlja „le“ dodatno upravičenje kupca, ki pa prodajalca dolžnosti izročitve takšne bančne garancije ne razbremenjuje. Dodatno upravičenje pomeni, da ima kupec pravico zadržati pet odstotkov kupnine, vendar lahko kljub temu zahteva izročitev bančne garancije, tudi če kupnine ni zadržal.

 

SKLEP

Bančna garancija je ključen instrument za zavarovanje interesov kupcev pri nakupu nepremičnin, še posebej v primeru tveganj, kot so neizpolnitev obveznosti s strani prodajalca ali skrite napake. ZVKSES natančno določa, v katerih primerih in pod katerimi pogoji je bančna garancija obvezna ter kako mora biti izvedena, da učinkovito zaščiti kupce.

Prodajalec je dolžan kupcu zagotoviti ustrezno zavarovanje glede skritih napak, kot je nepreklicna bančna garancija, ki omogoča izplačilo na prvi poziv brez ugovorov, pri čemer se mora garancija nanašati na specifične zneske, povezane z obroki kupnine ali obveznostmi iz naslova jamčevalnih rokov. Če prodajalec te obveznosti ne izpolni, ima kupec pravico zadržati del kupnine.

Bančna garancija predstavlja pomembno varovalko pri sklepanju prodajnih pogodb za nepremičnine, saj krepi zaupanje med pogodbenima strankama in zmanjšuje tveganje, povezano s finančnimi težavami prodajalca.

 

Matej Velichkovski, dipl. prav.

 

[1] Prvi in drugi odstavek 1083. člena ZOR.

[2] Glej Vesna Krajnc, Gospodarske pogodbe, GV Založba, Ljubljana 2022, str. 231.

[3] Ibidem, str. 234.

[4]Prvi odstavek 1. Člena ZVKSES.

[5] Prvi in drugi odstavek 12. člena ZVKSES.

[6] Glej drugi odstavek 13. člena ZVKSES.

[7] Drugi in tretji odstavek 27. člena ZVKSES.

[8] Napake, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine.  Glej 23. Člen ZVKSES.

[9] Glej prvi odstavek 26. člena ZVKSES.

[10] Napake, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine.

[11] Četrti odstavek 15. člena ZVKSES.