POSTOPEK IZBRISA STARIH HIPOTEK

Hipoteka je oblika zastavne pravice na nepremičninah.¹1Hipotekarnemu upniku daje pravico, da, če dolžnik ob zapadlosti ne izpolni svoje obveznosti – se poplača iz vrednosti obremenjene nepremičnine pred ostalimi upniki.²2 Temeljna značilnost vseh zastavnih pravic, tudi hipoteke, je njihova akcesornost, kar pomeni, da njihov obstoj in obseg sledita zavarovani terjatvi. Hipoteka ima torej smisel le, dokler obstaja terjatev, ki je s hipoteko zavarovana. Ko ta preneha, preneha tudi zastavna pravica. Ker pa je hipoteka knjižna pravica, nastane, se prenese in preneha šele z vpisom oziroma izbrisom iz zemljiške knjige.³3

Izbris hipoteke iz zemljiške knjige je mogoč v različnih primerih, med drugim:
– kadar je dolžnik poplačal zavarovano terjatev,
– kadar terjatev, ki je bila zavarovana s hipoteko, preneha,
– če se hipotekarni upnik hipoteki izrecno odpove,
– če ista oseba postane hkrati lastnik nepremičnine in imetnik hipoteke,
– če hipoteka ugasne zaradi poteka časa,
– če je bila nepremičnina prodana v postopku izvršbe ali stečaja za poplačilo terjatve.⁴4

Najpogostejši razlog prenehanja hipoteke je plačilo zavarovane terjatve. Vendar pa zgolj plačilo ne povzroči samodejnega izbrisa. Za formalno prenehanje je potreben vpis izbrisa v zemljiško knjigo. Ta se opravi na podlagi ustrezne listine, najpogosteje izbrisne pobotnice (izbrisnega dovoljenja), ki vsebuje overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, ali pa na podlagi pravnomočne sodne odločbe,⁵5 s katero je ugotovljeno prenehanje hipoteke.

Eden izmed načinov prenehanja hipoteke je tudi t. i. zastaranje hipoteke. Po poteku desetih let od zapadlosti terjatve zakon omogoča začetek postopka za izbris stare hipoteke, če so izpolnjeni dodatni pogoji.⁶6

Sodišče dovoli izbris stare hipoteke, če:
– je od zapadlosti terjatve preteklo več kot deset let,
– je predlagatelj verjetno izkazal, da je hipotekarni upnik neznan ali nedosegljiv,
– obstaja verjetnost, da terjatev od zapadlosti ni bila sodno uveljavljana,
– v treh mesecih od objave oklica nihče od upnikov proti izbrisu ne ugovarja.⁷7

Predlog za izbris stare hipoteke lahko vloži le zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, tudi če ni hkrati
hipotekarni dolžnik. V predlogu mora navesti okoliščine, iz katerih izhaja izpolnjenost pogojev, ter predložiti
ustrezne dokaze.⁸8

Če sodišče ugotovi, da so pogoji izpolnjeni, izda sklep o začetku postopka za izbris stare hipoteke in oklic, ki se objavi na portalu elektronske zemljiške knjige (e-ZK).⁹9

Oklic vključuje podatke o hipoteki, označbo nepremičnine in poziv morebitnim upnikom, naj v treh mesecih vložijo ugovor.¹⁰10 Če je ugovor pravočasen in dovoljen, se postopek ustavi, predlagatelj pa lahko pravico do izbrisa uveljavlja v pravdi. Če ugovor ni vložen ali je nedovoljen, sodišče dovoli izbris stare hipoteke.¹¹11

Poleg tega še vedno veljajo prehodne določbe, ki se nanašajo na t. i. prastare hipoteke – to so hipoteke, ki so bile ob uveljavitvi ZZK-1 starejše od 25 let.¹²12 Zanje velja poseben režim, izbris se vknjiži po uradni dolžnosti, in sicer za vse hipoteke, vpisane pred 16. 7. 1970. Sklep o izbrisu se razglasi na oglasni deski sodišča, od dneva razglasitve pa začne teči rok za pritožbo. Pri tem izbris hipoteke ne vpliva na morebitni nadaljnji obstoj terjatve, ki je bila z njo zavarovana.

Postopek izbrisa starih hipotek zasleduje legitimni cilj – poenotenje in čiščenje zemljiške knjige ter varovanje potencialnih upnikov. V praksi pa prelaganje dokaznega bremena in odgovornosti na lastnika, formalizem dokazovanja dejstev izpred desetletij, ter pravna negotovost zaradi oklica povzročajo, da postopek pogosto ni tako učinkovit, kot ga predvideva zakonodajalec. Digitalizacija skupaj z načelom zaupanja v zemljiško knjigo bi morala omogočiti avtomatizirano preverjanje in sistemsko sanacijo zastarelih vpisov, ne prenašati bremen na posameznike.

Praktičen življenjski primer:
Gospod Miran je leta 2024 kupil stanovanje, vpisano v zemljiško knjigo že od leta 1975. Ko je pridobil izpisek iz zemljiške knjige, je ugotovil, da je na nepremičnini vpisana hipoteka iz leta 1983 v korist takratne Ljubljanske banke. Na zavarovani terjatvi piše le »Hipoteka do zneska 2.500.000 SIT«, kar pomeni, da podatka o zapadlosti ni, banka pa v tej obliki že 25 let ne obstaja. Ker je od nastanka terjatve minilo več kot deset let, nihče v tem času terjatve ni uveljavljal, upnik pa je neznan oziroma nedosegljiv, lahko Miran kot lastnik vloži predlog za izbris stare hipoteke po 206. členu ZZK-1. Sodišče nato objavi oklic izbrisa v e-ZK za 3 mesece. Če se v tem roku nihče ne javi in ne dokaže obstoja terjatve, sodišče izda sklep in hipoteko izbriše. S tem primerom se lepo pokaže bistvo postopka: tudi zelo stare in neaktivne hipoteke ne izginejo same od sebe – vedno je potreben postopek ugotovitve ugasnitve in šele nato izbris v zemljiški knjigi, sicer hipoteka formalno obstaja naprej in lahko ovira prodajo nepremičnine.

Filip Mitevski, dipl. prav.

1 Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju: SPZ), Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20, 138. člen.

2 1. odst.128. člena SPZ.

3 V skladu z načelom oblikovalnega učinka vpisov se stvarne pravice na nepremičninah pridobijo oziroma prenehajo s trenutkom začetka učinkovanja vpisa v zemljiško knjigo.

4 154. člen SPZ.

5 221. člen SPZ.

6 3. odst. 154. člena SPZ.

7 Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 –
ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15 – ZUUJFO, 69/17, 11/18 – ZIZ-L, 16/19 – ZNP-1, 121/21 in 100/25 – ZS-1, 206.
člen.

8 207. člen ZZK-1.

9 204. člen ZZK-1.

10 209. člen ZZK-1.

11 210. člen ZZK-1.

12 3. odstavek 247. člena ZZK-1.