ETAŽNA LASTNINA IN VPIS V ZEMLJIŠKO KNJIGO

Etažna lastnina je posebna oblika lastništva nepremičnine, pri kateri ima vsak lastnik izključno lastninsko pravico na posameznem delu stavbe (npr. stanovanju ali poslovnem prostoru) in hkrati solastninsko pravico na skupnih delih iste stavbe. Posamezni del mora biti samostojna funkcionalna celota, primerna za samostojno rabo (stanovanje, lokal ipd.). Solastninski delež na skupnih delih (npr. stopnišče, streha, fasada, hodniki, dvigalo, zemlja pod stavbo) je neločljivo povezan z lastnino posameznega dela – ni se mu mogoče odpovedati, niti ni mogoč fizični razdelek skupnih delov.1

Glavni namen etažne lastnine je omogočiti več osebam, da zakonito in pregledno sobivajo ali poslujejo v isti stavbi brez nepotrebnih konfliktov. Če etažna lastnina ne bi obstajala, bi morali biti vsi stanovalci večstanovanjske hiše solastniki celotne stavbe, kar bi otežilo prodajo posameznega stanovanja in lahko vodilo do sporov glede uporabe prostorov. Etažna lastnina omogoča, da posameznik s svojim delom stavbe prosto razpolaga (proda, obremeni z zastavo itd.) kot z ločeno nepremičnino, ne da bi potreboval soglasje ostalih za vsak pravni posel, medtem ko so skupni deli predmet upravljanja in rabe vseh etažnih lastnikov skupaj.2

Solastniški delež posameznega etažnega lastnika na skupnih delih se praviloma izračuna glede na uporabno vrednost njegovega posameznega dela v razmerju do celotne vrednosti stavbe, razen če zakon ali dogovor določa drugače.3

Stvarnopravni zakonik ureja tudi nastanek etažne lastnine – ta lahko nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe in z vpisom v zemljiško knjigo. Pravni posel za vzpostavitev etažne lastnine je lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino (če je stavba v solastnini več oseb) ali enostranski pravni posel (če je celotna stavba v lasti enega lastnika).4

Ne glede na podlago pa etažna lastnina pravno nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo. SPZ je temeljni predpis, medtem ko Stanovanjski zakon5 vsebuje posebna pravila za razmerja v večstanovanjskih stavbah (npr. upravljanje, rezervni sklad, medsebojna razmerja etažnih lastnikov). Pri urejanju etažne lastnine je pomemben še Zakon o zemljiški knjigi, 6 ki določa postopke in pravila vpisa nepremičnin v zemljiško knjigo. ZZK-1 določa, kako se izvede vpis oblikovanja etažne lastnine – vpiše se stavba v etažni lastnini in vsi njeni posamezni deli; pri vsakem posameznem delu se vknjiži lastninska pravica na ime lastnika ter njegov solastniški delež na skupnih delih.7

V letu 2021 je bila sprejeta tudi novela SPZ-B, ki je prinesla pomembne spremembe glede etažne lastnine. Ena od novosti je institut povezanih nepremičnin – gre za primer, ko sta dve ali več ločenih nepremičnin funkcionalno povezani (npr. več etažnih stavb ima skupno garažo, dvorišče ali kotlovnico). Z novelo SPZ-B se je omogočilo, da se takšne pomožne nepremičnine pravno povežejo z glavnimi nepremičninami tako, da so predmet pravnega prometa kot celota.8 Pomožna nepremičnina (npr. skupna garažna parcela) s povezavo izgubi samostojnost in postane skupni del vseh vključenih etažnih lastnin. Skladno s to spremembo je novela ZZK-1E določila podrobna pravila vpisa povezanih nepremičnin v zemljiško knjigo.

Poleg SPZ in ZZK-1 pri vzpostavljanju etažne lastnine posegajo posegajo na to področje še predpisi s področja evidentiranja nepremičnin. Za uspešen vpis v zemljiško knjigo mora biti stavba pravilno evidentirana uradnih evidencah. Do leta 2022 je veljal Zakon o evidentiranju nepremičnin,9 od aprila 2022 pa seuporablja Zakon o katastru nepremičnin,10 ki združuje podatke zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin. Ti predpisi urejajo, kako se v kataster stavb vpiše stavba in njeni deli (stanovanja, garaže, shrambni prostori ipd.), kar je nujna predpostavka za vzpostavitev etažne lastnine. Če stavba (in posamezni deli) ni evidentirana v katastru, je zemljiškoknjižni vpis etažne lastnine nemogoč. Tako ZEN kot zdaj ZKN določata postopke za evidentiranje stavbe in njenih posameznih delov ter pripadajočega zemljišča.

Postopek vzpostavitve etažne lastnine
Postopek za ureditev etažne lastnine in vpis v zemljiško knjigo poteka v več korakih. Ključna je pravilna priprava dokumentacije in usklajeno sodelovanje strokovnjakov (geodetov, notarjev, pravnikov) ter vseh vpletenih lastnikov. Postopek lahko povzamemo takole:

1. Predpogoji za oblikovanje etažne lastnine
Etažna lastnina se lahko vzpostavi le na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba. Poleg pravne volje lastnikov (pravni posel ali sodna odločba) morajo biti izpolnjeni tudi dejanski pogoji – torej mora stavba imeti dva ali več samostojno uporabnih delov, ki jih je mogoče uporabljati ločeno.11 Ti deli morajo biti fizično ločeni in omogočati samostojno rabo; vhod je lahko neposreden ali prek skupnih delov.

2. Geodetski elaborat in vpis v kataster stavb
Prvi praktični korak je izdelava geodetskega elaborata (etažnega načrta). Pooblaščeni geodet natančno izmeri vse prostore, izdela tlorise, določi posamezne in skupne dele stavbe ter pripadajoče zemljišče (dvorišče, dovoz, ipd.). Elaborat se vloži na Geodetsko upravo RS (GURS), ki po pregledu izda sklep o vpisu stavbe v kataster stavb. Stavba dobi svojo identifikacijsko številko, posamezni deli pa ID-oznake. Ta vpis še ne pomeni nastanka etažne lastnine, ampak predstavlja nujno tehnično podlago za njen kasnejši pravni vpis.

3. Pravni akt o ustanovitvi etažne lastnine
Na podlagi elaborata se pripravi pravni akt, s katerim se razdeli lastnina:
– če je lastnik ena oseba – enostranski akt o ustanovitvi,
– če je več lastnikov – sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino.
V aktu se navede:
– opis posameznih delov (v skladu z elaboratom GURS),
– lastniki posameznih delov in njihovi solastniški deleži na skupnih delih,
– opredelitev pripadajočega zemljišča,
– zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim lastniki dovolijo vpis novega stanja.
Listina mora biti notarsko overjena, saj bo podlaga za vpis v zemljiško knjigo.

4. Notarska overitev in vložitev zemljiškoknjižnega predloga

Notar overi podpise vseh udeležencev, potrdi identiteto in pripravi elektronski zemljiškoknjižni predlog, ki ga
vloži prek sistema e-ZK na pristojno okrajno sodišče.
Predlogu priloži:
– notarski akt ali sporazum,
– sklep GURS o vpisu stavbe v kataster,
– dokazilo o pravnomočnosti in morebitna soglasja.

5. Sodna odločba in vpis v zemljiško knjigo
Zemljiškoknjižno sodišče preveri pravilnost listin in izda sklep o vpisu etažne lastnine.
S tem sklepom:
– se v zemljiški knjigi označi, da je stavba v etažni lastnini,
– odprejo se ločeni vložki za posamezne dele stavbe (npr. Stanovanje št. 1, Stanovanje št. 2),
– pri vsakem delu se vpiše lastnik in njegov delež na skupnih delih,
– evidentira se tudi pripadajoče zemljišče.
Z dnem pravnomočnosti sklepa je etažna lastnina vzpostavljena in nadomesti prejšnje solastninsko stanje.

6. Posebni primer – sodna vzpostavitev
Če solastniki ne dosežejo soglasja o delitvi, se lahko etažna lastnina vzpostavi v nepravdnem postopku po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča. Sodišče imenuje izvedenca geodeta, določi posamezne dele in izda odločbo, ki nadomešča sporazum. Tudi v tem primeru etažna lastnina nastane šele z vpisom odločbe v zemljiško knjigo.

Ta zakon določa pravila dveh posebnih nepravdnih postopkov, ki sta namenjena uskladitvi nepremičninskih evidenc z dejanskim stvarnopravnim položajem nepremičnin, in sicer:
1. pravila postopka za vzpostavitev etažne lastnine na stavbah, na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. januarjem 2003, in
2. pravila postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbam, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003.12

Sklep
Ko je etažna lastnina enkrat vpisana, vsak lastnik svoj del obravnava kot samostojno nepremičnino. Lahko pridobi zemljiškoknjižni izpisek za svoje stanovanje (kjer je kot lastnik vknjižen on, z deležem na skupnih delih). Solastninska razmerja na skupnih delih se avtomatsko urejajo skozi etažno lastnino – v zemljiški knjigi skupni deli niso več prikazani kot klasična solastnina, temveč kot pravno dejstvo pri posameznih enotah.13 Ko je etažna lastnina vzpostavljena, pridejo v ospredje določbe SZ-1 glede upravljanja stavbe. Etažni lastniki večstanovanjske stavbe morajo (če jih je več kot dva) bodisi imenovati upravnika bodisi skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, kjer uredijo način upravljanja, vzdrževanja in rabe skupnih delov.14

Vzpostavitev etažne lastnine in vpis v zemljiško knjigo sta ključna koraka pri ureditvi premoženjskih razmerij v večstanovanjskih ali večnamenskih stavbah. Postopek zahteva nekaj truda in sodelovanja vseh vpletenih, vendar prinaša pomembne prednosti: jasno lastništvo posameznih stanovanj ali poslovnih prostorov, možnost samostojnega razpolaganja (prodaja, hipoteka) z njimi in urejeno upravljanje skupnih delov. Za lastnike nepremičnin to pomeni večjo pravno varnost in tržno vrednost njihovega premoženja – banke priznavajo kot zavarovanje praktično le etažno posamezne dele, ne pa idealnih deležev, prav tako kupci veliko raje kupijo stanovanje v etažni lastnini kot solastninski delež cele hiše. Urejena etažna lastnina tudi prepreči marsikateri spor med uporabniki stavbe, saj so pravice in obveznosti razdeljene in vpisane v javne evidence.

Zaključimo lahko, da etažna lastnina prinaša red in varnost v lastninska razmerja večuporabniških nepremičnin. Postopek njene vzpostavitve vključuje tehnično in pravno plat, a z dobrim načrtovanjem in strokovno pomočjo ga lahko izpelje vsak lastnik nepremičnine, ki želi svoje premoženje pametno urediti. Kot pravi pregovor, “dober dogovor dela dobre sosede” – etažna lastnina pa je pravni okvir za tak dober dogovor med lastniki v isti stavbi. S tem je omogočeno mirno sobivanje, lažje upravljanje in polno uživanje lastninske pravice na vsakem posameznem domu ali prostoru v stavbi.

 

Filip Mitevski, dipl. prav. (UN)

 

---

1 Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju: SPZ), Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20, 105. člen.

2 112. člena SPZ.

3 106. člena SPZ.

4 107. člena SPZ.

5 Stanovanjski zakon (v nadaljevanju: SZ-1), Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 –
ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 –
ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US, 61/24 in 57/25.

6 Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 –
ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15 – ZUUJFO, 69/17, 11/18 – ZIZ-L, 16/19 – ZNP-1 in 121/21.

7 15.a člen ZZK-1.

8 6. odst. 105. člena SPZ.

9 Zakon o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju: ZEN), Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US, 79/12 – odl.
US, 61/17 – ZAID, 7/18, 33/19 in 54/21 – ZKN.

10 Zakon o katastru nepremičnin (v nadaljevanju: ZKN), Uradni list RS, št. 54/21, 85/24 – ZAID-A in 77/25.

11 105. člen SPZ.

12 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v
nadaljevanju: ZVEtL-1), Uradni list RS, št. 34/17, 1. člen.

13 15.a člen ZZK-1.

14 31. člen SZ-1.